Les 11 motifs de refus de prêt immobilier les plus fréquents

Les onze motifs de refus de prêt immobilier les plus fréquents

Quand vous allez voir une banque pour qu’elle vous accompagne dans l’achat d’un investissement locatif, vous devez être préparé. Elle va vous demander tout ce qu’il y a à savoir sur votre situation et va chercher ce qui cloche. Pas parce qu’elle n’a envie de vous financer, juste parce qu’elle a des règles de risque à respecter. Le but d’un organisme financier est de gagner de l’argent en vous faisant l’emprunt, du coup, de ne pas en perdre en vous suivant. Pour éviter que les mensualités reviennent en impayées, elles sont assez strictes et peuvent vous refuser votre crédit, même si votre projet immobilier génère suffisamment en loyer pour payer les traites. Pour étudier en amont votre situation et éviter d’avoir une mauvaise surprise le jour J, je vous ai listé les 11 motifs de refus de prêt immobilier des banques les plus fréquents, en sachant que j’ai vécu la plupart…

1) Vous êtes résident étranger

Carte du monde

Eh oui cher ami résident étranger, je pense aux frontaliers ! Votre situation géographique peut être un motif de refus pour votre prêt immobilier. Déjà, sachez que les plateformes de courtage connues vous mettront directement de côté.

La solution ? Déménager ! Non je plaisante, certains conseillers bancaires ne seront pas freinés.

2) Vous êtes jeune marié, ou marié sous le régime de la communauté de biens

Des jeunes mariés qui s'embrassent

Les banques vous diront qu’elles reçoivent tous les jours des situations de divorces qui sont extrêmement compliquées à gérer et qui coûtent des milliers d’euros aux individus concernés. Que les biens sont revendus en vitesse, une bouchée de pain, etc. Et c’est vrai, j’en ai vu plusieurs autour de moi. C’est d’ailleurs un des motifs de revente qui représente une excellente opportunité à saisir, pour nous, acheteur.

La solution ? Faire un contrat de mariage afin de sécuriser les deux emprunteurs, ou acheter en SCI.

3) Vous ne gagnez pas assez

Un portefeuille vide

Oui, tout simplement. Enfin, ça veut dire que votre taux d’endettement explose et que votre reste à vivre n’est pas suffisant.

La solution ? Présenter un projet béton à en bluffer votre conseiller, ou prendre un bien déjà en location ce qui vous assurera des rentes dès le jour de la signature chez le notaire. De quoi éviter d’obtenir un refus pour votre prêt immobilier.

4) Vous êtes fiché Banque de France

Interdit de chèque

Si vous êtes FICP ou FCC, votre priorité doit être de régulariser la situation.

Si vous êtes FICP, n’allez même pas voir la banque ; si vous êtes FCC, vous pouvez, et c’est la banque qui estimera la gravité de la situation en prenant en compte le montant du chèque qui est revenu en impayé et la raison de cette situation.

5) Vous avez trop de crédits

Plusieurs cartes de crédit

Les crédits qui ne vous rapportent pas d’argent, ceux qui ont servi à acquérir des passifs, vont plomber votre reste à vivre et votre taux d’endettement.

Ils présenteront également un comportement d’acheteur compulsif et démontreront votre incapacité à épargner.

Allez quand même voir votre conseiller qui vous dira quels sont les prêts qui passent et ceux qui ne passent pas. Si vous avez un crédit auto avec une mensualité correcte proportionnellement à vos ressources, ça ne devrait pas poser problème. Si vous avez deux renouvelables et un regroupement de dettes, par contre…

La solution ? Revoyez votre budget. Trouvez et réduisez les dépenses inutiles, faites des économies pour solder vos crédits qui font saigner du nez votre banquier.

Aussi, si vous êtes une personne de confiance, demandez à un proche de vous avancer l’argent. C’est ce que j’ai fait avec mon frère quand j’étais fiché FCC et que je devais plusieurs milliers d’euros pour loyers impayés à mon ancien propriétaire. Définissez quel montant vous est absolument nécessaire pour vivre et remboursez vos dettes avec le reste.

Plus facile à dire qu’à faire ? C’est vrai, pourtant je suis sûr que vous pouvez trouver plein de dépenses inutiles en faisant le point sur vos achats hebdomadaires.

6) Vous possédez trop d’encours, même saints

Si vous avez trop de dettes, même si elles ont servi à acheter des actifs, la banque peut commencer à avoir peur et vous donner un refus pour votre crédit immobilier.

Sachez que plusieurs banques respectent la règle suivante : ne pas dépasser 7 années de salaires en encours.

Par exemple, si vous gagnez 18 000 € par an, ils vous refuseront au-delà de 126 000 €, pas de quoi aller bien loin nous sommes d’accord. Ce n’est pas pour autant qu’il faudra abandonner, il faudra juste redoubler d’efforts pour les convaincre.

7) Vous présentez trop d’emballement dans votre dossier : votre dernier investissement est trop récent

Une grande roue qui s'emballe

J’ai l’impression que certains banquiers sont immortels ou qu’ils vivent au ralenti en les écoutant parler.

L’une d’entre eux m’a dit d’attendre 3 ou 4 ans, le temps que « tout se mette en place », pour acheter de nouveau. Déjà que je suis malade si je ne signe pas au moins un compromis tous les 3 à 6 mois, alors 3 ou 4 ans ? Emmenez-moi dans un hôpital psychiatrique immédiatement s’il vous plaît ! Non, ce à quoi pensait cette demoiselle était aux impôts qui allaient me tomber sur le coin de la figure et, avec son expérience, elle a dû en voir passer plus d’un.

Sauf qu’à ce moment-là je lui montrais, preuve à l’appui, comment être exonéré d’impôts sur le bien que je voulais qu’elle me finance : elle avait l’air de ne pas m’écouter.

Le problème c’est qu’elle n’était pas formée à l’investissement locatif alors comment exiger qu’elle me fasse confiance ? Dans tous les cas, vous serez confronté, un moment ou un autre à cette réflexion.

Bref, vous risquez d’avoir un refus de prêt immobilier si vous venez trop vite revoir la banque, mais ce n’est pas pour autant que vous devez effectivement attendre si longtemps. Il faudra juste, encore et toujours, bien vendre votre projet.

8) Vous n’avez pas assez d’épargne

Une tirelire remplie de 3 euros seulement

L’épargne représente une sécurité pour la banque, si elle voit que vous avez quelques années (ou au moins quelques mois) de mensualités de côté elle sera rassurée.

Aussi une des règles de beaucoup de banques est : 6 mois du futur loyer du projet. J’en parle dans l’article : La vérité sur le crédit immobilier pendant le coronavirus

Mais elle démontre aussi un comportement : si vous avez de l’épargne c’est que votre budget est maîtrisé et vous offrez la preuve que vous maîtriserez également votre investissement locatif.

9) Vous ne voulez pas mettre d’apport

Homme qui fait un signe de refus avec ses bras

J’ai bien précisé « vous ne voulez pas », ce qui est différent du fait de ne pas avoir d’épargne.

Certains organismes vont exiger que vous payiez les frais de notaire et d’agence, et même les travaux, ce qui revient au fait qu’ils vous financeront, dans leur toute grande clémence, uniquement le prix net vendeur.

Tournez les talons si vous avez d’autres possibilités. Une banque est comme une maison d’édition, si elle croit en vous et en votre projet, elle paiera pour que vous veniez chez elle.

Rappelez-vous, mettre de l’apport est une erreur sauf si c’est le seul moyen d’avoir un accord de prêt. Surtout que je ne comprendrai jamais le point de vue des banques, ils me disent que ça réduit les risques, mais comment puis-je être un client moins risqué et plus constant dans le paiement de mes mensualités avec 20 000 € en moins sur mon compte bancaire ?! Sûrement parce que ça réduit le taux d’endettement, mais c’est tout de même un des plus grands mystères de la vie…

10) Vous présentez mal

Homme négligé avec une tête mal réveillée

Bon, OK, j’aurais pu l’écrire différemment, en disant plutôt : le conseiller ne vous perçoit pas comme vous êtes vraiment. C’est mieux ?

Si je me permets de vous mettre ce point, c’est parce que j’en ai été « victime », et c’est bien de ma faute. Je me suis rendu à trois ou quatre rendez-vous en fin d’année il y a deux ans à des moments où je n’aurais pas dû.

Je m’étais lancé un défi de ne pas me raser ni me couper les cheveux jusqu’au 1er janvier et je picolais chaque soir comme pour enterrer mon ancienne vie puisque j’avais également décidé d’arrêter de boire à cette même date que j’ai toujours trouvée spéciale.

Bref, comprenez bien, je déboulais mal rasé, mal coiffé, en pull à capuche avec une tête vaseuse et 40 % de mes fonctions cognitives pour présenter un projet à 230 000 € alors que j’avais déjà 3 appartements et 3 studios en remboursement, 245 000 € de dettes, dont un des 2 crédits qui n’avait pas 6 mois, toujours en intérêts intercalaires, que je dépassais les 7 années de salaires en encours (avec ce nouveau projet), que je ne voulais pas mettre d’apport et que, cerise sur le gâteau, j’étais résident belge.

Ils m’ont refusé le prêt. Rien d’étonnant même avec le dispositif fiscal en béton que j’avais préparé.

11) La personne avec qui vous voulez acheter présente l’un des points ci-dessus

Le cas échéant, c’est à vous de décider si vous pouvez et voulez vous embarquer seul dans le projet.

Récapitulatif des 11 motifs de refus de prêt immobilier :

  1. Vous êtes résident étranger
  2. Vous êtes jeune marié ou marié sous le régime de la communauté de biens
  3. Vous ne gagnez pas assez
  4. Vous êtes fiché Banque de France
  5. Vous avez trop de crédits
  6. Vous possédez trop d’encours, même saints
  7. Vous présentez trop d’emballement dans votre dossier : votre dernier investissement est trop récent
  8. Vous n’avez pas assez d’épargne
  9. Vous ne voulez pas mettre d’apport
  10. Vous présentez mal
  11. La personne avec qui vous voulez acheter présente l’un des points ci-dessus

Avez-vous déjà eu un refus de banque ? Dites-moi dans les commentaires les motifs et si vous avez réussi à trouver quelqu’un, et comment, pour vous suivre quand même.

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Comments

  1. Très bon article très intéressant.
    Je pense qu’il faut malgré tout ajouter un point concernant les refus
    12- Vous êtres trop vieux ou vous avez une maladie ou un handicap qui laisse penser que vous n’irez peut-être pas au bout de votre projet.
    (dans mon cas, infarctus et plus de 65 ans, ça a découragé la banque.)
    Ou alors il faut de sérieux arguments pour compenser.
    A bientôt sur de nouveaux articles, ils sont passionnants.

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Bonjour Corinne,
      D’accord, vu ce qu’il t’est arrivé, je comprends le thème de ton blog :). J’espère que tu vas mieux.
      Tu as raison pour le point numéro 12 concernant les maladies (moins pour l’âge, ils peuvent te suivre, mais tu paieras très cher en assurance des emprunteurs, ce qui peut rendre le projet beaucoup moins intéressant).
      As-tu essayer de faire appel à la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Agravé de Santé)? Cette convention vise à faciliter l’accès aux crédits justement pour les personnes malades ou qui l’ont été. Je te mets le lien ici : http://www.aeras-infos.fr/cms/sites/aeras/accueil.html

      A bientôt !

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