Quel type de bien acheter ?

Quel type de bien acheter ?

Quel type de bien acheter ? Une maison ? Un immeuble ? Un appartement ? Un studio ? C’est que nous allons voir dans cet article.

Passons en revue les différentes possibilités que vous avez lorsque vous envisagez un investissement locatif et je vous donnerai naturellement mon avis sur chacune d’entre elles.

Une maison

Nos bonnes vieilles maisons que nous aimons tant. Personnellement, je la classe de suite en location nue, donc sous conventionnement ou rien du tout.

Après, vous pouvez envisager une collocation si le lieu s’y porte bien.

Les avantages :

  • Elle va très bien se louer, surtout si elle possède un extérieur. Elle passera toujours devant un appartement au prix plus ou moins équivalent.
  • Elle sera moins sujette aux entrées et sorties régulières de locataires, ils y restent plus longtemps.
  • Elle se revendra plus facilement et à un prix élevé, puisque vous visez des clients qui cherchent à acheter leur résidence principale, donc qui sont prêts à payer plus cher pour un coup de cœur.
  • Vous avez plus de marge de manœuvre pour aménager une collocation que certains appartements.

Les inconvénients :

  • Vous avez tous vos œufs dans le même panier (un loyer impayé ou un mois de vacances, et vous mettez la main à la poche), sauf en cas de collocation.
  • Vous dégagerez un faible bénéfice tous les mois, le coût global de l’opération sera souvent trop élevé comparé au loyer, sauf en cas de collocation, mais vous serez sur de la location meublée.

Un appartement ou un studio seul

Vous pouvez faire l’acquisition d’un appartement, ou pire encore d’un studio seul. Non je retire le « pire encore », je vais essayer de rester le plus ouvert possible pour écrire cet article et attendre la fin pour vous donner mon avis.

Vous pouvez le louer en meublé ou en location nue, mais conventionné également.

Les avantages :

  • Pas d’avantages particuliers.

Les inconvénients :

  • Vous avez des charges et règles de copropriété, vous n’êtes pas le seul propriétaire de l’immeuble.
  • Vous avez tous vos œufs dans le même panier sauf en collocation, mais vous serez sur de la location meublée.
  • Vous vous retrouvez en concurrence avec les maisons si l’appartement est trop grand et trop cher, sauf dans les villes surpeuplées.
  • Vous pouvez perdre des locataires intéressés à partir d’un certain étage.

Un immeuble

Le voilà, le beau, le grand immeuble. C’est mon cheval de bataille. Vous pouvez faire de la location meublée ou vide conventionnée.

Les avantages

  • Vous faites l’acquisition en une seule fois de plusieurs lots.
  • Vous n’avez pas tous vos œufs dans le même panier (un loyer impayé ou un mois de vacances, et les autres vous permettent d’accuser le coup).
  • Vous n’avez aucune charge ni règles de copropriété, vous restez libres de faire ce que vous voulez.
  • Vous pouvez accéder à de plus fortes rentabilités.
  • Vous pouvez conventionner un appartement, en louer un autre meublé, et un autre en vide classique, et même louer le rez-de-chaussée à professionnel.

Les inconvénients :

  • Vous n’avez que des appartements donc attention aux trop grands lots qui deviennent trop cher pour la cible, toujours la concurrence avec les maisons.
  • Vous devez entretenir les communs, sauf si vous réclamez l’entretien aux locataires.
  • En cas de revente, vous ne ciblez que les investisseurs qui achètent des biens les moins cher possibles, mais c’est aussi vrai au moment de l’achat.

Attention aux immeubles avec un local commercial au rez-de-chaussée. Ils courent les rues et sont même souvent moins coûteux. Ils représentent une excellente opportunité si vous transformez le local en habitation. Mais les règles sont strictes sur les changements de destination d’un lot (transformation de la façade, fourniture d’une place de parking obligatoire, etc.), vous devrez respecter les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre ville, que vous pouvez trouver en mairie ou en ligne et faire valider le projet en Mairie.

Une maison à découper

Découper une maison en plusieurs appartements revient à posséder un immeuble.

Les avantages et les inconvénients sont donc les mêmes, mais vous devrez prévoir une enveloppe travaux plus importante et un dossier à faire valider par la mairie.

Pour découper un lot et en créer de nouveaux, vous devez respecter encore une fois les règles du Plan Local d’Urbanisme de votre ville.

Attention aussi à prévoir la pose des compteurs individuels pour les chauffages, c’est obligatoire, sauf si vous voulez louer vos lots en location meublée toutes charges comprises.

Mon avis sur quel type de bien acheter

Achetez des immeubles de rapport  :).

Si vous me demandez quel type de bien acheter, je ne pourrais pas vous répondre autre chose qu’un immeuble de rapport. Je ne serais même pas crédible si j’essayais de vous conseiller autre chose et vous l’avez bien lu dans cet article.

Rien que le fait que je me procure plusieurs lots en une opération sert à me convaincre.

Ensuite le principe de ne pas avoir tous ses œufs dans le même panier m’a sauvé plus d’une fois. Quand vous avez un loyer impayé, et que vous recevez un avis de départ en même temps, vous êtes bien content d’avoir trois appartements dans un même projet.

Mais bon, loin de moi l’idée de vous faire peur, et si les impayés vous effraient encore, c’est que vous n’avez pas lu cet article : Faut-il avoir peur des loyers impayés ?

Malheureusement, trop commencent par un studio ou un appartement histoire de commencer petit pour se faire la main. C’est vrai qu’au premier abord l’immeuble de rapport est plus impressionnant, et pourtant c’est le moins risqué et celui qui vous fera gagner le plus d’argent. C’est d’ailleurs une très grosse erreur que font trop d’investisseurs quand il se lance.

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