7 trucs pour acheter un parc immobilier rapidement

7 trucs pour acheter tout un parc immobilier rapidement

Si vous rêvez de réaliser plusieurs investissements locatifs rapidement, d’acheter carrément un parc immobilier, que dis-je, une ville tout entière ! Alors, vous allez devoir enchaîner les achats de biens, et pour cela, vous devez vous concentrer sur plusieurs aspects.

Mais attention, aller vite ne veut certainement pas dire se précipiter et faire n’importe quoi.

Voici 7 trucs pour mettre toutes les chances de votre côté pour acquérir des dizaines d’appartements !

1. Achetez un premier projet avec travaux

Premier projet avec travaux

Il faut être intelligent sur votre premier achat.

Pour beaucoup, déjà en acheter un représente la finalité, c’est déjà quelque chose d’extraordinaire. Et vous savez quoi ? Ça l’est. Mais vous allez y prendre goût ! C’est logique ! Et ce qui vous paraissez exceptionnel au début ne le sera plus

Bien sûr, si vous voulez acquérir tout un parc immobilier, il faut prévoir le coup dès le premier achat. Et le déficit foncier que vous allez générer grâce aux travaux de ce premier investissement est très précieux, et même les suivants bien sûr (si vous en doutez encore, lisez cet article : Déficit foncier : gagnez plus et payez moins !).

Dépenser une grosse enveloppe travaux va générer un imposant déficit foncier. Et vous allez pouvoir vous en servir comme argument et comme protection.

Comme argument auprès de la banque en lui disant au vous avez du stock pour voir venir tranquillement les futurs avis d’impôts (n’hésitez pas à lui expliquer d’ailleurs ce qu’il en est).

Et comme protection, pour pouvoir vous appuyer sur le point numéro 2 de cet article, ci-dessous.

2. Achetez des biens déjà loués

Maison déjà louée

Acheter des biens déjà loués, avec les baux d’habitation pour preuve à l’appui est un très bon moyen de rassurer votre « prêteur d’or ».

En effet, dès la signature chez le notaire vous allez encaisser des loyers et vous pourrez le prouver à la banque. Contrairement à quand vous achetez un bien vide avec travaux, où vous devez la convaincre que ça va se louer.

Et de votre côté aussi c’est rassurant : vous retrouver d’un coup propulsé à plusieurs rentes supplémentaires fait beaucoup de bien. Acheter rapidement un parc immobilier de 10 appartements c’est très bien, mais si vous avez 2 ans de travaux, vous ne serez pas plus riche grâce au simple fait de les posséder. Il faut bien évidemment les louer.

De plus, vous prévoyez votre prochain achat : vous avez de quoi mettre de côté directement des loyers et du cash pour faire gonfler votre épargne pour revenir 5 mois plus tard devant votre ami banquier.

Attention par contre, si vous n’avez pas de déficit foncier avec l’achat précédent, vous allez payer beaucoup d’impôts sur ce que vous allez gagner.

Sur le coup, tout le monde sera content. Vous verrez vos comptes grossir et la banque sera fière d’avoir su ferrer le bon dossier. Mais en mai prochain, quand viendra l’heure de la déclaration d’impôt, ça vous fera tout drôle et vous serez redevable de la moitié de vos gains (ou pas loin, selon votre TMI).

Si vous avez du déficit sur le premier immeuble, vous êtes tranquille. Attention bien sûr à ne pas confondre déficit BIC de location LMNP et déficit foncier ! Encore une fois, relisez cet article si ces notions ne sont pas encore claires pour vous : Déficit foncier : gagnez plus et payez moins !

3. Mettez de l’argent de côté

Liasse de billets de banque

Soyez confiant pour votre dossier et soyez optimiste pour la banque. Mais ne soyez pas naïf, si vous allez voir la banque pour un troisième immeuble avec 2000€ d’épargne vous avez beaucoup de chance d’avoir un refus.

Eh oui, si vous voulez juste arrondir vos fins de mois ou vous faire quelques plaisirs grâce à l’immobilier, vous pouvez dépenser vos bénéfices provenant de cette activité. Si vous voulez en vivre, plus tard, alors vous allez devoir en acheter plusieurs et ne pas toucher à vos bénéfices pour vous constituer une épargne rassurante pour la banque et pour vous.

J’insiste souvent sur le fait qu’il faille dissocier son propre argent de celui d’un investissement locatif, et qu’il ne faut pas dépenser son propre argent. Par contre vous pouvez utiliser votre propre argent pour compléter l’épargne que vous constituez grâce à vos biens, ça, ça marche !

Mais pour épargner un maximum uniquement grâce à l’argent de votre parc immobilier, j’ai écrit cet article qui va vous plaire : 7 trucs pour booster votre épargne grâce à l’immobilier

4. Ne passer par un courtier qu’en dernier recours

Courtier souriant

La banque doit devenir votre meilleure amie. Si vous voulez aller vite, vous allez revenir voir la banque alors que vous avez acheté un bien il y a quelques mois. Elle doit vous connaître, l’étude de votre dossier doit être une formalité, ça doit aller vite pour elle comme pour vous.

Le courtier ne doit intervenir que quand vous avez tout essayé. Que vous avez eu plusieurs refus suite à des entretiens avec des conseillers bancaires.

Imaginez les deux situations :

Vous allez voir une banque pour un projet, qui ne vous connaît pas et à qui vous devez présenter l’ensemble de votre stratégie et de vos précédents biens. C’est déjà moins bien dans les faits, et en plus la banque voit que vous êtes infidèles. Si votre dossier est risqué, elle n’y verra pas d’intérêt à prendre le risque pour vous alors que vous envoyez le message que vous changerez d’assurance et de partenaire bancaire sans pitié. Pour autant, elle vous proposera peut-être de racheter vos autres crédits !

Maintenant, la deuxième situation, vous trouvez un projet sensiblement pareil que le premier que la banque vous a financé. Vous lui prouvez qu’elle a eu raison de vous faire confiance parce que vous avez honoré vos échéances correctement, que vos logements sont loués, preuve à l’appui sur votre compte courant, et que vous avez pu mettre de l’argent de côté. Si vous avez la même épargne, ou un peu plus que la première fois, avec la même situation générale, vous aurez un accord. Et vous créez une relation de confiance avec elle.

5. Ayez une équipe solide pour réaliser les travaux

équipe de parachutistes

Retourner voir votre banque avec des appartements encore en travaux, donc qui ne génèrent aucun revenu, c’est compliqué. La banque va prendre ça comme de la précipitation et va penser que vous ne maîtrisez pas ce que vous faites.

Donc, les travaux doivent aller vite.

Comme je le dis dans mon livre “Ne laissez plus personne décider combien vous gagnez” : ” En immobilier, le temps, c’est de l’argent. Pour un appartement qui a un loyer de 300 € par exemple, chaque jour où il n’est pas loué représente un manque à gagner de 10 €.”

Avec une équipe disponible et solide, tout va s’enchaîner très vite et vous ne perdrez pas un an entre chaque travaux et deux mois à chaque entrée et sortie de locataire. C’est pour ça, d’ailleurs, que vous devez pas tout gérer vous-même et qu’une bonne équipe est indispensable si vous voulez acquérir un parc immobilier imposant.

6. Anticipez les motifs de refus

Refus de la banque

Ce que nous venons de faire, en fait, c’est d’anticiper les refus des banques.

Malheureusement, vous devez prendre vos décisions et faire vos choix de vie en vous mettant à la place du banquier. C’est dur dit comme ça mais c’est vrai. Si vous vous endettez pour une voiture, une cuisine, un téléphone et une jolie télé, vous n’agissez pas en pensant à vos objectifs et donc en pensant à ce que va penser votre banquier.

Tous vos arguments n’auront bientôt plus de poids quand vous voudrez que l’on vous prête 150 000 € alors que vous en devez déjà 350 000. Seuls les chiffres sur votre compte bancaire représentatifs d’une gestion intelligente et optimisée de votre parc immobilier prendront le relais dans votre argumentaire convaincant.

Au début, certains motifs de refus ne vous affecteront pas. Plus tard, plus vous serez endetté, plus les petits détails inquiétants de votre dossier seront de plus en plus visibles.

Je vous prépare un article sur les motifs de refus les plus fréquents des banques.

7. Associez-vous

Des associés qui se serrent la main

Voilà le moment critique de votre carrière d’investisseur. Le moment d’envisager une association.

Au bout d’un moment, vous allez rapidement être endetté de grosses sommes. Si vous faites les choses correctement, vous pouvez assez vite et sans trop de difficulté vous retrouver avec un demi-million d’euros d’encours de crédits.

Pour aller plus loin et continuer à investir, vous devrez avoir l’épargne qui va avec. Surtout avec les crises qui se multiplient.

Certaines banques vont vous demander 6 mois de loyer de tout votre parc immobilier plus les nouveaux prévus dans le projet, d’autres une année. D’autres vous demanderont 30 % d’apport du projet, etc.

Si vous avez environ 5 000 € de loyers qui tombent pour 500 000 € de dettes et que vous voulez acheter un immeuble qui rapporte 1 000 € de plus, alors il vous faut de côté : 5 000 € + 1 000 € = 6 000 € multiplié par 6 mois minimums ou 12 mois pour certains organismes. Soit 36 000€ ou 72000€ de côté. Ce sont de belles sommes…

Si vous ne les avez pas, vous pourriez vous associer à quelqu’un qui les a. Dans le cadre de la création d’une SCI, si vous faites un emprunt à deux, avec un emprunteur et un co-emprunteur, ou alors si c’est la société qui fait un crédit, le résultat ne sera pas le même que si vous faites votre crédit seul dans votre coin, ou que votre associé et vous en faites deux séparément. Ici la banque regardera l’épargne globale, et si vous vous associez à un partenaire qui a beaucoup d’argent de côté, ça peut vous ouvrir de nouvelles portes.

Récapitulatif des 7 trucs pour rapidement acquérir un parc immobilier imposant

  1. Achetez un premier projet avec travaux
  2. Achetez des biens déjà loués
  3. Mettez de l’argent de côté
  4. Ne passez par un courtier qu’en dernier recours
  5. Ayez une équipe solide pour réaliser les travaux
  6. Anticipez les motifs de refus
  7. Associez-vous

Ne négligez pas ces points même si vous vous dites que vous n’allez acheter qu’un immeuble, juste comme ça. Je peux parier avec vous que quand vous aurez mis votre nez dedans, vous allez vouloir continuer, ne sous-estimez pas l’impact de l’immobilier sur votre vie.

Partagez cet article à des personnes avec qui vous aimeriez vivre cette aventure, que ce soit en tant qu’associés, plus tard, ou simplement pour partager vos expériences.

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