2 options pour calculer le prix net vendeur idéal

2 options pour calculer le prix net vendeur idéal

Le prix net vendeur est la somme réelle que vous allez payer au vendeur. Elle représente le coût du bien sans aucun frais.

Votre rentabilité et votre bénéfice nets dépendront de la mensualité de votre crédit immobilier, qui elle dépendra du coût global de l’opération. Donc : prix net vendeur + frais d’agence et de notaire + frais de dossier + frais de cautionnement, hypothèque ou PPD + enveloppe travaux.

Mais c’est le prix net vendeur qui va fortement influencer ce total.

C’est pour cela que c’est indispensable de connaître le montant idéal pour un projet.

Première option : Calculer le prix net vendeur en fonction du prix du marché

La première méthode consiste à trouver le prix du marché au m2 de votre bien et d’appliquer un abattement, simplement.

On dit qu’acheter un bien à 70 % de son prix (du prix du marché), c’est une très bonne affaire.

Comment connaitre le prix d’un bien ?

Vous pouvez vous rendre sur le site meilleuresagents.com.

Ce site est très bien fait et peut vous sortir une estimation plus ou moins fiable du bien que vous convoitez.

Vous allez dans « Prix immobilier », puis « Carte des prix » :

Ensuite, entrez l’adresse de votre bien :

Et vous aurez un résultat pour les maisons et les appartements. Un résultat pour la fourchette basse, moyenne et haute :

(Vous avez vu l’adresse? Excellent… :))

Il y a même un indice de confiance, c’est vraiment bien fait, c’est top.

Exemple:

Une maison de 100 m2 coûterait, au prix du marché, environ 121 800 €. Si vous l’obtenez à 70 %, soit 85 260 €, vous faites une super affaire.

Ce n’est pas la méthode que j’utilise

Bon, c’est bien beau de connaître ce montant, et c’est intéressant à savoir puisque les gens se basent dessus pour négocier. Mais ce n’est pas ça qui définira votre bénéfice immédiat par rapport à votre mensualité et vos loyers. Et puis la notion de prix du marché n’est pas fiable, pas concrète et vous n’avez aucune idée de ce prix d’ici quelques années.

En fait, je ne m’en sers jamais, sauf pour négocier, et encore… C’est pour cela que je vous propose d’utiliser la deuxième option.

Deuxième option pour trouver le net vendeur idéal : adaptez la mensualité du prêt à vos loyers

balance avec des points d'interrogations

Celle que j’utilise et que je préconise est de choisir le prix net vendeur pour que la mensualité qui paiera le coût global de l’opération vous permette de générer le bénéfice que vous souhaitez avec vos loyers. Voilà, bonne journée.

Ha ha, bon, OK, je vais être plus clair.

Afin de savoir de suite si un bien génère du bénéfice après mensualité et tout le reste payé, encore faut-il connaître votre mensualité.

Pour trouver une estimation très proche de la réalité de votre future mensualité, vous pouvez diviser le coût global de votre opération par 200, ou la multiplier par 0,005, comme bon vous semble. Vous ne tomberez jamais bien loin. Cette estimation se base sur l’un de mes crédits que j’ai pris sur 20 ans, avec un taux de 1,5 % et une assurance des emprunteurs de 18,89 € fixe par mois (je pense être gâté sur l’ADE, mais vous ne serez pas loin, de toute façon).

L’emprunt était de 163 295 € pour une mensualité de 806,86 € :

  • 806,86 / 163 295 = 0.0049
  • 163 295 / 806,86 = 202

À retenir :

  • mensualité du prêt = coût global du crédit × 0.005
  • mensualité du prêt = coût global du crédit / 200

Exemple :

Un emprunt de 100 000 € générera une mensualité de 500 € par mois sur 20 ans, environ.

Voilà, vous avez votre mensualité.

Donc le but va être d’adapter cette mensualité en fonction des loyers. Grâce au net vendeur.

Si le net vendeur augmente, votre mensualité avec, si le net vendeur diminue, votre mensualité diminue.

Prenons un exemple pour bien comprendre

Imaginons que vous trouviez un immeuble qui vous rapporte 1 000 € de loyers nets (je dis bien nets, c’est-à-dire une fois tout payé : taxe foncière, frais de gestion, PNO, impôts et CSG, CFE si c’est du meublé, GLI si vous en avez une, vraiment la totale).

Vous vous dites que vous voulez un bénéfice net de 300 € (oui, vous êtes gourmand, je confirme… mais vous avez raison :)).

Nous sommes d’accord que votre mensualité ne doit pas dépasser 700 € ?

700 × 200 = 140 000 € de coût global de l’opération.

À cette somme, vous retirez l’enveloppe travaux, les frais d’agence et une estimation des frais de notaire. Vous pouvez aussi retirer 2 000 € pour d’éventuels frais de Privilège de Préteur de Denier et de dossier.

Exemple :

140 000 € – 20 000 € de travaux – 8 000 € de frais d’agence – 8 000 € de frais de notaire – 2 000 € de frais de PPD et de dossier = 102 000 €

C’est le prix net vendeur que vous voulez atteindre à tout prix.

Plutôt pas mal qu’en pensez-vous ?

Pour conclure 

2 moyens de calculer le prix net vendeur idéal :

  1. En retirant un pourcentage du prix du marché. Mais cette notion est aléatoire et ne vous garantit pas un bénéfice une fois tout payé.
  2. En adaptant le prix net vendeur pour que la mensualité du prêt permette de dégager un bénéfice sympathique une fois tout payé.

Soyez gourmand, si votre bien s’autofinance à peine en faisant vos calculs, baissez le prix net vendeur ! Allez chercher le bénéfice ! Après tout, vous n’avez aucune idée jusqu’où le vendeur est prêt à aller. Et vous n’allez pas vous battre pour gagner 50 €.

Pour information, pour écrire cet article, je me suis inspiré des éléments présents dans mon livre ” Ne laissez plus personne décider combien vous gagnez “, qui est un condensé de 300 pages sur tout ce qu’il y a à savoir pour réaliser un investissement locatif rentable et sécurisé. Vous pouvez le trouver gratuitement avec l’offre de bienvenue Audible en cliquant ici ou sur Amazon en version ebook ou papier en cliquant ici.

Bonne lecture ! 🙂

Alors ? Dites-moi dans les commentaires quelles méthodes vous allez, ou, avez, utilisées ?

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