Faut-il avoir peur des loyers impayés

Faut-il avoir peur des loyers impayés ?

Les fameux loyers impayés. Je pense que c’est la plus grosse peur et celle qui revient le plus souvent. C’est un danger auquel beaucoup pensent quand ils veulent se lancer dans un investissement locatif. Cette crainte provient du fait qu’on ne connaît pas les chiffres réels, les procédures, les recours et les dispositifs qui existent.
Et elle vient aussi des médias, les grands titres effrayants qu’on peut régulièrement lire, du style : « Un couple ruiné, en banque de France, suite à des non-paiements de leur locataire. »

Si vous voulez connaître la rassurante (ou pas…) réalité, lisez ce qui suit.

Il était une fois des impayés

Il était une fois

Avant d’analyser quelques données pour voir s’il faut vraiment s’inquiéter, laissez-moi vous raconter une histoire.

Combien de fois on m’a demandé de manière subtile : « Alors ça va bien ? Tes appartements, etc. ? Ça roule ? » Et quand je réponds que oui, que les travaux sont finis chez mon « petit dernier », la personne renchérit : « Ah cool ! Mais je veux dire, tout est loué ? Les loyers tombent bien ,etc., quoi ? »

A ce moment, j’arrête de faire semblant de ne pas avoir compris la véritable question qui est : « Est-ce que tu as des loyers impayés ?! » et je dis direct que, oui, j’ai en. Et même un cas compliqué à gérer puisque c’est un locataire qui a toujours payé plus ou moins en retard et que aujourd’hui, enfin depuis le confinement, il a décidé de ne plus régler du tout son loyer. Il a décidé que c’était de son plein droit, « au vu des événements », d’être logé à titre gratuit (par moi, ha ha !).
Chacun ces choix de vie après tout ? Il doit me percevoir comme un jeune millionnaire plein aux as qui peut se permettre de loger des gens qui n’ont pas envie de gagner leur vie. Je dis bien qui n’ont pas envie. C’est loin d’être le cas pour tout le monde, mais ici, c’est bien une question d’envie.

J’ai été à sa place

Je serais hypocrite si je disais que je n’avais pas eu moi-même cette perception du propriétaire bailleur.

Il y a quelques années, bien avant mes débuts dans le développement personnel, l’immobilier, l’écriture, etc. ; bien avant de vouloir me dépasser chaque jour, d’être meilleur que la veille ; bien avant de me mettre en tête de devenir riche et d’assumer la pleine responsabilité de ma vie et de mes finances ; je pensais exactement la même chose…

A l’époque, j’étais encore logé, nourri, blanchi par ma mère grâce à son seul salaire et la participation de mon frère. Nous habitions une maison de banlieue avec un loyer bien trop cher pour pouvoir continuer à vivre dedans une fois que mon frère a pris son indépendance. Et non, les 15€ que je gagnais de temps en temps au poker ne suffisaient pas à maintenir ce « train de vie ».

Ce qui devait arriver arriva : des loyers impayés… De multiples relances auxquelles nous n’avons pas donné de réponse, puis l’incontournable passage de l’huissier.

Après m’être finalement décidé à passer le permis, trouver un job, puis déménager, j’ai réglé nos dettes qui s’élevaient à plusieurs milliers d’euros et tout est rentré dans l’ordre.

Avant ça, je ne m’étais pas mis à la place du propriétaire. Sans doute, il avait un crédit sur la maison et mon manque de motivation pour la vie l’a fait galérer, lui et sa famille, pendant plusieurs mois…

C’était bel et bien un choix de ma part et certainement pas les difficultés de la vie ou autres excuses que je pouvais me répéter à l’époque.

Revenons à nos moutons

Tout ça pour dire que comme j’avais moi-même vécu des moments difficiles, quand les premiers retards de paiement sont apparus, j’ai été très compréhensif avec mon locataire qui ne voulait plus payer. J’ai d’abord essayé de lui demander ce qui se passait, s’il y avait eu des changements dans sa situation économique, comment je pouvais l’aider, etc. Et il me répétait toujours la même chose :
« J’ai un chantier qui va démarrer, je vais bientôt gagner plus de 10 000 € !
— Hm… OK monsieur, je vous laisse encore quelques jours, sinon, comprenez bien que je serais dans l’obligation de contacter un huissier. »

Il ne m’a jamais payé, il avait toujours une bonne excuse.

Quand je me suis décidé à contacter un huissier, au premier courrier de relance, le locataire a payé ses dettes

Me sentant idiot, j’ai bien regretté ces longues minutes au téléphone à faire preuve d’empathie pour quelqu’un qui avait simplement fait le choix de ne pas payer son loyer, simplement pour s’acheter d’autres choses. Ce n’était pas par manque de trésorerie, ni à cause de difficultés, juste parce que avec cet argent, il préférait faire autre chose que payer son loyer.

Qu’on soit bien d’accord, des personnes en difficultés, qui ont vraiment besoin d’aides, il y en a, mais bien souvent, c’est une question de volonté, surtout en France avec les aides qui existent.

Victoire de Monsieur je-sais-tout !

Monsieur je-sais-tout

Je peux vous assurer que quand je finis mon histoire, la personne qui m’a posé cette question est prête à rentrer chez elle et à dire fièrement : « J’avais raison ! Ce n’est pas si facile, il a plein d’impayés ! » (Vous vous rappelez l’article « Investissement locatif : les 7 erreurs à éviter » ? Le point n°2 : En parler à tout le monde.)

Sauf que je fais exprès de raconter cette anecdote, le but est bien de dire qu’on ne joue pas. Et encore, je ne raconte pas l’impayé de 14 euros qui a traîné dans le temps jusqu’à ce que le CAF arrête de verser les aides aux logements, simplement parce que le locataire n’avait pas été faire ses papiers comme il fallait. Bref, j’en ai de belles à vous raconter si vous cherchez à vous convaincre que les impayés sont une réalité.

Aujourd’hui, et grâce à ces expériences, je sais très bien comment me protéger des impayés, et je sais que cette situation ne se reproduira plus.

J’espère ne pas vous avoir fait trop peur. Si c’est le cas, vous pouvez ranger votre inquiétude et continuer votre lecture jusqu’au bout.

Quelques chiffres de loyers impayés en France

Statistiques loyers impayés

Les retards de 1 à 3 mois s’arrangent la plupart du temps à l’amiable et c’est vrai que les probabilités d’y faire face sont assez importantes. Je pense que tout propriétaire bailleur connaît ça.

Mais le fait qu’ils s’arrangent très souvent rapidement et à l’amiable est tout aussi véridique.

Le vrai problème, ce sont ceux qui dépassent ce délai, traînent dans le temps et font l’objet de procédures d’expulsion, ce qui entraîne de réelles complications.

Et ces impayés-là, il y en a près de 160 000 par an ! Des procédures très longues et onéreuses pour le propriétaire bailleur. Parfois plus de 2 ans et des milliers d’euros de dépenses.

Ça fait peur on est d’accord… Mais regardons de plus près le parc immobilier français.

Selon l’INSEE, le parc immobilier est composé de près de 37 millions de logements, dont 40% sont des locations d’habitations principales.

Il y a donc 15 millions de locataires en France pour 160 000 procédures d’expulsion.

Ce qui donne, à l’échelle d’un parc locatif de 100 logements : 1 seul…
Pas de quoi faire s’écrouler un business même si ça reste fort désagréable.

J’espère vous avoir rassuré !

Mais ce n’est pas pour autant qu’il faut les prendre à la légère. Effectivement les mathématiques sont de notre côté, mais proportionnellement à notre activité, le problème peut être plus grave que prévu. Il ne faut pas négliger un impayé, même si ce n’est que d’un mois.

Récupérer un mois de loyer, c’est assez simple ; en récupérer 4 ou 5 c’est une autre histoire…

Malgré ces chiffres rassurants, il ne convient pas de louer votre logement sans vous protéger.

Dernière chose : bien sûr, chaque région ou profil de locataire a ses propres probabilités, vous pourriez être à 0 % de loyers impayés quelque part, contre 15 ou 20 % ailleurs, tout ceci est une moyenne.
Aussi, tout dépend des événements, vous vous doutez bien que la crise sanitaire est un facteur qui augmente le risque de loyers impayés.

3 points à retenir :

  1. Les impayés sont une réalité qu’il ne faut pas négliger, cependant les statistiques sont rassurantes : la probabilité d’avoir un gros impayé (sur la durée), avec procédure d’expulsion, est de 1 sur 100. Bien sûr, les chiffres diffèrent en fonction de la ville et des profils des locataires.
  2. Un impayé n’est pas à prendre à la légère et doit être traité au plus vite : récupérer un loyer est assez simple, en récupérer 3 ou 4 est beaucoup plus difficile.
  3. Il existe des solutions pour se protéger comme la garantie loyers impayés (GLI) ou le VISALE (notamment avec le dispositif Louer Abordable). Vous pouvez lire cet article pour en savoir plus : La garantie loyer impayé (GLI et VISALE).

J’espère que cet article vous a plu, dites-moi en commentaire si vous avez déjà vécu une situation de loyers impayés, aussi bien en tant que locataire, qu’en tant que propriétaire !

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