Le dispositif louer abordable

Louer Abordable : l’immobilier donnant-donnant !

Le dispositif Louer Abordable a complément changé ma vision de l’immobilier. Ce que j’aime particulièrement dans l’investissement locatif, en plus du fait que je gagne de l’argent sans travailler, même quand je suis posé avec mes proches, c’est que c’est un business donnant-donnant.

À condition que les deux parties jouent le jeu, le locataire ET le propriétaire en tire un bénéfice. L’un se sent bien chez soi et a droit à tout le confort nécessaire, l’autre s’enrichit et gagne en liberté. Le propriétaire reçoit de l’argent et le locataire reçoit un service, son logement.

Mais ce n’est pas toujours évident de trouver un juste milieu pour que tout le monde s’y retrouve.

Une réalité existe

Différence entre pauvre et riche

Les locataires seront mieux logés chez les propriétaires qui gagnent de l’argent…

Ceux qui gagnent plusieurs milliers d’euros par an n’auront aucun problème à changer une douche qui commence à sérieusement se dégrader et un parquet qui se fait vieux.

Ceux qui peinent à rembourser leur crédit et qui donnent tout en impôts et CSG laisseront des locataires avec des chaudières de la guerre 14-18 pendant des années, leur promettant tous les mois « qu’ils vont faire le nécessaire ».

Être propriétaire bailleur implique des responsabilités, et celles-ci coûtent de l’argent qu’il devient impossible de sortir si la stratégie n’est pas correctement pensée.

Là où je m’y retrouve le plus, c’est dans le dispositif « Cosse » Louer Abordable. Il me permet de louer des lots au prix, ou en dessous, du marché, sans me faire dégommer par les impôts et en pouvant les proposer à des ménages dans le besoin, avec des revenus modestes, qui pourraient avoir du mal à trouver un logement. Le tout, en étant assuré de percevoir chaque mois mon loyer.

Les propriétaires qui profitent de ce dispositif deviennent de plus en plus riches tout en payant de moins en moins d’impôts

Illogique ? Voyons cela.

Louer Abordable avec le dispositif Cosse

Il a été mis en place pour les logements loués à partir du 01/01/2017 et a été reconduit jusqu’au 31/12/2022. La loi Cosse vient remplacer la loi Besson ancien.

Le principe est simple, vous devez louer vos biens à des prix qui ne dépassent pas un certain plafond, à des personnes qui ont des ressources qui ne dépassent pas un certain plafond.

Ces plafonds sont définis par l’ANAH (l’Agence Nationale de l’HAbitat). Ils varient selon la zone dans laquelle vous investissez.

Il en existe 5 : la zone A, Abis, B1, B2 et C.

Chaque ville est classée dans l’une de ces zones. Vous pouvez retrouver le zonage d’une ville sur le simulateur du site service public.

Par exemple, Bordeaux se situe en zone B1.

Le plafond des loyers diminue de la zone A à la zone C. Mais les biens sont aussi de moins en moins cher. Ce qui permet, normalement, de trouver un juste équilibre entre prix des biens et montants des loyers.

Voici ce que la zone détermine

La zone détermine :

  • le revenu maximum pour avoir droit à un logement social (HLM) sauf en Outre-mer ;
  • le revenu maximum pour avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ) ou au prêt d’accession sociale (PAS) ;
  • pour un bailleur (bail d’habitation), le droit à une réduction d’impôt  et les plafonds des loyers (dispositif Pinel à partir du 1er octobre 2014) ;
  • pour le bailleur d’un logement conventionné avec l’Anah : le droit à une déduction fiscale sur les revenus fonciers, le revenu maximum du futur locataire sauf en Outre-mer, le loyer initial maximum.

Source : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc (consulté le 14/07/2020)

Et voici ce que ces zones caractérisent :

Périmètre

  • Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).
  • Le zonage A / B / C s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
  • Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
  • Zone C  : reste du territoire.

Source : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/zonage-b-c (consulté le 14/07/2020)

Le conventionnement ANAH

Pour prétendre à ce dispositif, votre logement doit être conventionné ANAH.

Il existe 3 types de conventionnement :

  1. Le conventionnement intermédiaire ;
  2. Le conventionnement social ;
  3. Le conventionnement très social.

Ces niveaux définissent le montant des loyers et les plafonds de ressource des locataires à respecter. Mais surtout le pourcentage d’abattement fiscal auquel vous aurez droit si vous suivez ces règles. Eh oui, vous vous doutez bien que si je vous en parle, c’est parce qu’il y a des avantages !

Voici à quoi vous pouvez prétendre, par exemple en zone B2 :

  • en intermédiaire : 15% d’abattement fiscal ;
  • en social et très social : 50% d’abattement fiscal.

En sachant qu’après cet abattement, vous pouvez toujours déduire vos charges comme pour la location nue au régime réel (travaux, assurance, intérêts, etc.).

Pour conventionner votre bien, rien de plus simple, il suffit de remplir les formulaires :

Mais ce n’est pas non plus extraordinaire… Et même avec 50% d’abattement, c’est compliqué de trouver un bien qui nous rapportera de l’argent une fois tout payé.

C’est là que l’intermédiation locative entre en scène.

Le rôle de l’intermédiation locative agréée dans le dispositif Louer Abordable

Il existe deux types d’intermédiations locatives :

  1. La location ou sous-location : vous choisissez de louer votre lot à une association agréée par la préfecture (pour une durée de 3 ans renouvelables). C’est l’association qui devient votre locataire et qui paie vos loyers, les charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Elle met le logement à disposition du ménage. Du coup, ce sont eux qui vous versent le loyer même en cas de vacance du logement ou d’impayés… C’est formidable ! Ceci dit, il n’y en a pas dans toutes les villes.
  2. Le mandat de gestion : vous pouvez choisir une Agence Immobilière Sociale (AIS) comme AIVS du réseau FAPIL par exemple qui vous met en relation avec le locataire et construit le bail pour 3 ans minimums. Comme une gérance classique, elle s’occupe de récupérer le loyer et de vous le verser.

Source : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/lintermediation-locative/ (consulté le 14/07/2020)

Pour en savoir plus sur l’intermédiation locative agréée vous pouvez vous rendre sur le site de l’ANIL.

Et pour trouver l’intermédiation locative de votre ville, rendez-vous sur ce lien du site cohésion-territoires.gouv.

Si vous respectez les premières conditions du dispositif Louer Abordable et que vous donnez en gestion votre logement à une intermédiation locative agréée, pour un coût de 6% des loyers par mois généralement, alors votre abattement fiscal passe à 85%…

Oui oui et toujours cumulable avec le reste des frais déductibles.

Important : je tiens à lever le doute à ce sujet ! Déjà, je l’ai constaté quand j’ai rempli ma 2044 mais c’est également clairement indiqué sur la notice de déclaration d’impôts de l’annexe 2044 : « Ces déductions ne sont pas réputées couvrir des frais, elles se cumulent avec la déduction des frais réels autorisés. » Le doute est levé.

Récapitulatif proposé par l’ANAH :

Nous voyons qu’en zone C, vous êtes obligé de passer par l’intermédiation locative et ne pouvez pas juste louer votre bien avec un conventionnement qui vous offrirez de 15 à 70% d’abattement. Pas de soucis, ce n’est pas ce que nous voulons… Tant qu’à faire, autant profiter des 85%.

  • En plus des abattements, une prime de 1 000 € est versée au propriétaire pour le conventionnement social et très social. Ce qui n’est vraiment pas de refus.

Des loyers abordables

Voici un récapitulatif des plafonds des loyers selon le conventionnement :

Attention : ces chiffres ne sont qu’une estimation de la réalité !

En fait, c’est la moyenne sur l’ensemble du territoire français et pour les logements d’une certaine surface.

Voyez plutôt ce tableau pour certains territoires du Haut de France :

Plafonds réels de loyer conventionné

On est bien loin du tableau présent sur l’ANAH.

Mais bon, en même temps, impossible pour eux de mettre toutes les données sur une seule page… Je viens d’avoir une idée : et si je créais un référentiel ? Allez, au moins 50 partages et « oui » en commentaire et je me lance dans cette entreprise que je regrette déjà :).

Aussi, voyez qu’il y a un montant correspondant au conventionnement intermédiaire en zone C sur le site de l’ANAH, bien que la plupart des zones C ne proposent pas de conventionnement intermédiaire.

C’est pour ces raisons qu’il est impératif de bien vous renseigner directement auprès des organismes compétents avant de lancer un projet dont les chiffres reposent sur ces données, qui ne sont qu’une projection de la réalité.

Louer Abordable et VISALE

Une chose encore très intéressante dans ce dispositif, c’est le fait que tous les ménages qui entrent dans un logement locatif privé en gestion chez une intermédiation locative agréée ont accès au dispositif VISALE.

Rappelez-vous, si VISALE est refusé pour certains profils, notamment pour ceux de plus de 31 ans, ce ne sera pas le cas ici.

Aussi, quand VISALE s’arrête en temps normal au bout de 36 mois de couverture, il peut être reconduit indéfiniment par votre intermédiation locative agréée dans ce cadre.

Si ça ne vous parle pas, allez lire cet article : La garantie loyer impayé (GLI et VISALE).

Les plafonds des ressources des locataires

Je ne vous mets pas dans cet article les plafonds de ressources des locataires puisqu’il y en a vraiment beaucoup. Vous pouvez les trouver sur le site de l’ANAH.

En tout cas, sachez que vous n’êtes pas obligé de trouver des personnes qui sont vraiment au bord de la faillite. Par exemple, en loyer intermédiaire, une personne seule doit gagner moins de 28 217 € par an… ça fait 2 351 € par mois, on est bien au dessus des revenus de beaucoup de salariés.

Il y a aussi d’autres règles à respecter

  • Vous vous engagez à louer votre logement dans ces conditions pendant 6 ans. Le conventionnement ANAH est un engagement sur 6 ans (9 ans avec les aides aux travaux).
  • Ce dispositif s’applique à la location nue.
  • Le logement doit être bien entendu décent et respecter des performances énergétiques que votre intermédiation vous confirmera (normalement, une note D minimum sur le DPE).
  • Il doit être l’habitation principale du locataire.
  • Le locataire ne doit pas être un membre de votre famille proche.
  • En cas de départ du locataire pendant la période couverte par le contrat, vous devez remettre le bien en location dans les mêmes conditions prévues au contrat.
  • Le dispositif Louer Abordable n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la “Fondation du patrimoine”. Source : Anil.org.

Mon avis sur le dispositif Louer Abordable

Validé

Vous l’avez compris, j’encourage quiconque veut faire de l’investissement locatif longue durée à se pencher sur ce dispositif. C’est d’ailleurs ce que je mets en avant dans mon livre.

Il devient très facile de ne plus payer d’impôts avec ce dispositif puisque, sur les 15 % restant à déclarer, rien qu’en retirant vos 6 % de frais de gestion, la PNO et la taxe foncière, vous ne payez plus d’impôts ni de CSG.

Pire encore, si vous avez réalisé des travaux, vous pourrez les déduire des revenus globaux du foyer dans la limite de 15 300 €.

Quand je vous disais que au plus je gagne d’argent, au moins je paye d’impôts…

Malgré les bénéfices incontestables du dispositif Louer Abordable, ce n’est pas de tout repos, le locataire doit remplir un dossier pour prétendre au logement, il doit demander un numéro unique de demandeur d’emploi, etc. Je vous prépare un autre article sur le parcours du combattant que cela représente.

Récapitulatif :

Pour entrer dans le dispositif louer abordable, votre logement doit :

  • être conventionné ANAH ;
  • loué à des prix au m2 qui ne dépassent pas les plafonds des loyers ANAH ;
  • loué à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds définis par l’ANAH ;
  • mis en gestion chez une intermédiation locative agréée.

Les bénéfices :

  • le meilleur dispositif fiscal à aujourd’hui
  • jusqu’à 85 % d’abattement fiscal en plus des autres déductions « classiques » ;
  • la garantie VISALE ;
  • la prime de 1 000 € pour le loyer social ou très social.

Les désavantages :

  • beaucoup de paperasses pour le locataire et vous ;
  • la chute brutale des montants des loyers à un m2 près ;
  • n’est pas intéressant pour une petite surface.

J’espère que cet article vous a plu ! Partagez-le aux personnes qui se posent des questions sur la fiscalité, et surtout à ceux qui louent déjà des biens, il pourrait carrément changer la face de leur porte-feuille.

Vous pouvez partager cet article si vous l'avez aimé :).
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

About the author

Comments

  1. Merci pour ces explications claires sur ce dispositif ! Je suis d’accord avec le côté donnant-donnant. On voit tellement de “marchands de sommeil” aujourd’hui… Au-delà de gagner de l’argent (ce qui est nécessaire pour monter des projets), je pense qu’on retire encore plus de satisfaction à loger décemment une personne / famille.

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Là tu as tout dit ! On a une réelle responsabilité en tant que propriétaire bailleur.

  2. Bonjour,
    Article très intéressant. Je ne connaissais pas cette formule “loyer abordable”. Je ne me sens pas encore concernée car j’ai lu que pour pour les petites surfaces ce n’est pas intéressant. En revanche, pour un autre projet, c’est un dispositif qui mérite de s’y pencher pour être serein. Merci.

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Bonjour Sabine,
      Exactement, difficile de rester rentable pour les petites surfaces. Au vu de l’enthousiasme autour du projet, ils avaient parlé d’inclure un dispositif spécifique au petite surface… mais rien pour l’instant, à suivre.

  3. Merci pour cet article qui tombe à pic , chaque été je me dis que c’est une solution idéale pour les deux parties. A creuser car je suis convaincu que c’est un bon système

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Bonjour Nicolas,
      Je confirme, c’est une solution idéale :), à ta dispo pour en échanger si tu veux !

  4. Article très intéressant et complet, on s’y retrouve facilement et c’est bien expliqué.

    Bonne vision de la location, qui donne à réfléchir et à agir.

Laisser un commentaire