LMNP vs Louer abordable

LMNP vs Louer Abordable : que choisir quand on est salarié ?

Je vais vous donner mon analyse pour une personne en CDI qui souhaite réaliser le meilleur investissement locatif possible. Celui qui lui rapporte le plus d’argent même pendant le crédit. Cette situation est la mienne donc celle que je connais, celle sur laquelle je suis le plus à même de donner mon avis. Nous allons donc comparer un projet sous le régime LMNP et sous le dispositif Louer Abordable.

Attention, je ne suis ni comptable, ni juriste, ni gestionnaire de patrimoine, ni autre professionnel, mais j’ai déjà réalisé mes déclarations d’impôts et reçu mes avis, mes lots sont loués, mes paperasses sont faites. J’ai même fait valider ma stratégie par un expert-comptable en immobilier et les impôts me l’ont confirmé, en plus de la notice 2044 et des échanges que nous avons eus par téléphone, en me remboursant un trop payé l’année dernière alors que je signais ma plus belle année.

Mais comme toujours, ne me croyez pas sur parole et effectuez vos recherches et vos calculs.

Ce n’est pas le LMNP le plus avantageux

Malgré l’enthousiasme autour d’elle, ce n’est pas la location meublée la solution la plus avantageuse. C’est de loin le dispositif Cosse ancien (Louer abordable) qui reste le plus avantageux au moment où j’écris ces mots. Donc bel et bien la location nue.

Par exemple, je vois tout le monde faire du meublé LMNP pour profiter des amortissements comptables, alors qu’en réalité, ils ne suffisent pas à ne pas payer d’impôt. Sauf sur des projets qui ne rapportent pas d’argent pendant le crédit. Vous pouvez calculer vous-même, c’est simple et rapide.

Vous avez encore un doute ? C’est bien, vous avez raison. Dans ce cas, c’est parti pour une session calcul !

Comparons un projet sous le statut LMNP au régime réel avec le même projet sous le dispositif Cosse (Louer abordable).

Pour les autres régimes, nul besoin d’explication pour découvrir que les 50 % d’abattement du micro-BIC sont plus intéressants que les 30 % du micro-foncier (même si l’abattement se fait sur les loyers avec les charges perçues pour l’un, et hors charges pour l’autre) et que déduire les amortissements comptables en location meublée au réel nous fera déduire plus que si nous ne les déduisons pas en location nue classique au régime réel. Sur ces comparatifs, la location meublée l’emporte.

Imaginons une opération avec un coût global que nous arrondirons à 130 000 €. Composé d’un immeuble de 100 000 € + 9 000 € de frais de notaire + 7 000 € de frais d’agence + 11 000 € de travaux + 3 000 € de frais de dossier et caution, hypothèque ou PPD (privilège du préteur de deniers) (voyons large).

Ce bien a une taxe foncière de 1 000 €.

Le crédit nous coûte 650 € par mois en mensualité. Dont 1 980 € d’intérêt la première année, 240 € d’assurance des emprunteurs (ADE) et 400 € de PNO (assurance du propriétaire non occupant).

Cet immeuble est composé de 3 appartements qui rapportent mensuellement chacun 370 € + 30 € de charges. L’immeuble génère donc 1 200 € par mois, dont 90 € de charges, soit 14 400 € de chiffre d’affaires par an, ou 13 320 € de revenus fonciers.

Prenons le profil d’un salarié avec une tranche marginale d’imposition de 30 %. Notre profil va payer sur chaque euro qui rentre : 30 % d’impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Récapitulatif de notre exemple

Projet : immeuble de 3 appartements qui génèrent des loyers bruts de 14 400 € annuel (1 200 € par mois) :

  • Loyers : 13 320 € annuel (370 € par mois par appartement)
  • Charges : 1 080 € annuel (30 € par mois par appartement)

Coût global de l’opération : 130 000 €

  • Prix net vendeur : 100 000 €
  • Frais de notaire : 9 000 €
  • Frais d’agence : 7 000 €
  • Travaux : 11 000 €
  • Autres frais (dossier et caution) : 3 000 €

Mensualité de l’emprunt (sur 20 ans à 1,5 % et une ADE à 20 € par mois) de 7 800 € annuel (650 €* par mois) :

  • Intérêts d’emprunt : 1 980 € annuel (165 € par mois)
  • Assurance des emprunteurs : 240 € annuel (20 € par mois)
  • Capital reconstitué : 5 580 € annuel (465 € par mois)

*Pour trouver une estimation très proche de la réalité de votre future mensualité, vous pouvez diviser le coût global de votre opération par 200, ou la multiplier par 0,005, comme bon vous semble. Vous ne tomberez jamais bien loin. Cette estimation se base sur l’un de mes crédits que j’ai pris sur 20 ans, avec un taux de 1,5 % et une assurance des emprunteurs de 18,89 € fixe par mois (je pense être gâté sur l’ADE, mais vous ne serez pas loin, de toute façon).

L’emprunt était de 163 295 € pour une mensualité de 806,86 € :

  • 806,86 / 163 295 = 0,0049
  • 163 295 / 806,86 = 202

Donc à retenir :

  • mensualité du prêt = coût global du crédit × 0,005
  • mensualité du prêt = coût global du crédit / 200

Sinon, vous pouvez trouver un simulateur sur le net.

Autres frais :

  • PNO : 400 € annuel (33 € par mois)
  • Taxe foncière : 1 000 € annuel (83 € par mois)
  • Cotisation foncière des entreprises (uniquement pour la location meublée) : 500 € annuel (42 € par mois)

Profil de l’investisseur : un salarié avec un TMI de 30 %.

Calculs pour le projet en location meublée LMNP au régime réel

Calcul de la base imposable

Le terrain ne se déduit pas comme un amortissement. Nous devons retirer 20 % environ.

Dans notre exemple, il nous reste donc 80 000 € : 100 000 € – 20 %.

La CFE peut être déduite chaque année, mais aussi les frais de notaire et d’agence, soit en totalité la première année, soit lissés dans l’amortissement du bien.

Autant vous dire que le travail d’un expert-comptable est nécessaire ne serait-ce que par confort, et l’estimation du montant de l’amortissement (différence entre votre terrain et l’immeuble) devrait être réalisée par un expert en immobilier agréé par la cour d’appel de votre département, au moins, en cas d’erreur, vous serez protégé.

Mais pour bien réaliser ce que ça procure comme avantage, admettons grossièrement que nous amortissons nos 80 000 € + 9 000 € de frais notaire + 7 000 € de frais d’agence = 96 000 € sur 33 ans (qui est une moyenne souvent utilisée pour calculer approximativement), soit 2 909 € par an.

Les meubles sont aussi déductibles sur environ 7 ans, toujours selon le meuble ou l’électroménager, disons 100 € par an.

Nous allons faire une première simulation en déduisant les travaux, et une autre sans, pour vraiment savoir où nous mettons les pieds pour les années à venir.

Ce qui nous donne une base imposable, la première année (ensuite, les intérêts diminuent donc nous en déduirons moins), de :

Calcul de la base imposable avec travaux :

 14 400 €Recettes
1 980 €Intérêts
240 €ADE
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
2 909 €Amortissements
500 €CFE
100 €Meubles
11 000 €Travaux
=– 3 729 €Base imposable

Nous ne payons pas d’impôts sur notre projet. Nous disposons d’un déficit à utiliser l’année prochaine sur nos autres revenus d’une location LMNP.

Aucun impact sur notre imposition générale.

Calcul de la base imposable sans travaux :

 14 400 €Recettes
1 980 €Intérêts
240 €ADE
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
2 909 €Amortissements
500 €CFE
100 €Meubles
=7 271 €Base imposable

Impôts et prélèvements sociaux : 7 271 € × 47,2 % = 3 432 €.

Nous allons payer 3 432 € sur le projet quand nous n’aurons plus de travaux à déduire.

La première année, les travaux peuvent nous sauver sur un tel projet, et nous avons vu qu’il restera un déficit de 3 729 € pour l’année 2, ce qui portera notre base imposable à 7 271 € – 3 729 € = 3 542 €.

Soit 3 542 € × 47,2 % = 1 672 € d’impôts l’année 2. Même si c’est encore plus en réalité puisque, encore une fois parce que vos intérêts d’emprunt diminuent chaque mois. En année 3, nous n’avons plus de report de déficit et payons les 3 432 € vus plus haut.

Calcul du bénéfice net

Calculons à présent notre bénéfice net, pendant l’emprunt, une fois que nous aurons tout déduit.

Bénéfice annuel avec travaux :

 14 400 €Recettes
7 800 €Mensualités
1 080 €Charges locatives
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
500 €CFE
0 €Impôts + « CSG »
=3 620 €Bénéfice net

Grâce aux travaux, nous percevons un bénéfice net de 3 620 € annuel, soit 302 € par mois.

Bénéfice annuel sans travaux :

 14 400 €Recettes
7 800 €Mensualités
1 080 €Charges locatives
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
500 €CFE
3 432 €Impôts + « CSG »
=188 €Bénéfice net

Sans travaux, nous percevons un bénéfice net de 188 € annuel, soit 16 € par mois.

Récapitulatif du projet en location meublée LMNP au régime réel

  • Sans travaux, le projet génère 16 € par mois. Moins les prochaines suivantes puisque les intérêts vont baisser. Ce résultat peut bien sûr être différent selon les conditions de votre emprunt, le montant de la taxe foncière et de la CFE.
  • Pas de changement sur notre imposition général, nous payons toujours autant d’impôts sur nos salaires.

Calculs pour le projet en location louer abordable

Nous pouvons nous permettre de garder nos loyers de 370 € hors charges puisqu’en intermédiaire de zone B2 par exemple, cela correspond à un 41 m², ou même un 50 m2 en social, ce qui est dans les clous de la réalité.

Calcul de la base imposable

Cette fois-ci, pour déclarer nos revenus, nous ne partons plus de 14 400 €, mais de nos loyers hors charges : 13 320 €, auxquels nous déduirons directement les 85 % d’abattement.

85 % de 13 320 € = 11 322 €. Il nous reste : 13 320 € – 11 322 € = 1 998 € à déclarer.

Et nous pouvons encore déduire nos charges, mais également nos frais de gestion (qui vont de l’ordre de 5 à 7 % des loyers charges comprises), ce qui représente : (1 200 € × 6 %) × 12 mois = 864 € par an.

Ce qui nous donne une base imposable, la première année (ensuite, les intérêts diminuent donc nous en déduirons moins), de :

Calcul de la base imposable avec travaux :

 13 320 €Loyers HC
11 322 €(85 % d’abattement)
1 980 €Intérêts
864 €Frais de gestion
240 €ADE
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
11 000 €Travaux
=– 13 486 €Base imposable

Nous ne payons pas d’impôts sur notre projet. Nous disposons d’un déficit que nous pouvons utiliser sur nos revenus globaux du foyer. Attention, pas la part d’intérêt, donc 13 486 € – 1 980 € = 11 506 € à déduire l’année 1.

Calcul de la base imposable sans travaux :

 13 320 €Loyers HC
11 322 €(85 % d’abattement)
1 980 €Intérêts
864 €Frais de gestion
240 €ADE
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
=– 2 486 €Base imposable

Impôts et prélèvements sociaux : – 2 486 € × 47,2 % = 0 €

Nous ne payons toujours pas d’impôts sur notre projet. Nous disposons d’un déficit que nous pouvons utiliser sur nos revenus globaux du foyer. Attention pas la part d’intérêt, donc 2 486 € – 1 980 € = 506 € à déduire l’année 2. Et même les autres années puisque ce sont les intérêts qui diminuent et qu’ils ne sont pas pris en compte dans les 506 €.

Calcul du bénéfice net

Calculons à présent notre bénéfice net, pendant l’emprunt, donc une fois que nous aurons tout déduit.

Bénéfice annuel avec travaux :

 14 400 €Recettes
7 800 €Mensualités
1 080 €Charges locatives
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
864 €Frais de gestion
0 €Impôts + « CSG »
=3 256 €Bénéfice net

Avec les travaux, nous percevons un bénéfice net de 3 256 € annuel, soit 271 € par mois. Sans compter le déficit foncier qui peut nous faire économiser une ou même plusieurs centaines d’euros par mois.

Bénéfice annuel sans travaux :

 14 400 €Recettes
7 800 €Mensualités
1 080 €Charges locatives
400 €PNO
1 000 €Taxe foncière
864 €Frais de gestion
0 €Impôts + « CSG »
=3 256 €Bénéfice net

Exactement pareil. Idem pour l’année suivante et ainsi de suite.

Récapitulatif du projet avec le dispositif Louer abordable

  • Sans travaux, le projet génère 271 € par mois.
  • Un gros déficit est généré la première année grâce aux travaux qui rendrait probablement notre profil d’investisseur non imposable, et un petit déficit de 506 € continue de nous accompagner les années suivantes.

Le saviez-vous ? Le dispositif Louer abordable n’empêche pas de louer meublé, vous pouvez très bien fournir les meubles à votre locataire si vous le souhaitez, mais vous ne devrez pas signer un bail de location meublée.

Conclusion

Voyez par vous-même le type de location qui est le plus avantageux. Vous aurez sans doute compris lequel des deux je préconise.

Je peux peut-être ajouter que les locataires restent plus longtemps dans les lieux en location vide que meublée, ce qui enlève de la gestion et quelques mois par an sans loyer. Et que la location longue durée est une activité plus stable, vous louez des habitations principales, contrairement à la location de tourisme ou la colocation (qui peuvent s’avérer intéressants s’ils sont bien réalisés je n’en doute pas).

Niveau sécurité également, au vu des interdictions qu’on peut nous imposer et que nous avons pu constater en 2020, la location vide d’habitations principales reste bien évidemment le moyen le plus sûr de s’enrichir. Comprenez bien, vous louez un besoin fondamental de l’être humain.

Mais c’est vrai qu’il y a aussi des contraintes, notamment avec les plafonds ANAH à respecter, qui diffèrent d’une ville à l’autre et les intermédiations locatives qui demandent des profils de locataires spécifiques. Mais comme on dit : no pain no gain.

Une dernière chose. Sachez que lorsque vous signez un conventionnement ANAH, vous êtes engagé sur 6 ans et profitez des avantages pendant cette période. Il y a même un engagement de 9 ans avec aide au financement des travaux, ce n’est pas l’objet de ce livre, mais vous pouvez vous renseigner sur le site de l’ANAH si ça vous intéresse.

Je vous mets le lien au cas où : https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/financer-vos-travaux/

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Maintenant que vous savez quel type de régime fiscal vous allez choisir, vous pouvez lire l’article sur Quel type de bien acheter.

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