Gagner le jackpot grâce aux intérêts intercalaires

Comment gagner 10 000 € : la puissance des intérêts intercalaires

Derrière ce titre accrocheur se cache une stratégie que j’utilise systématiquement. Celle-ci consiste à profiter d’une période d’intérêts intercalaires au début de votre crédit immobilier, même si vous n’avez pas de travaux ou pas beaucoup.

Les bénéfices sont absolument incroyables et, encore une fois, c’est une optimisation de projet d’investissement locatif qui n’est pas assez utilisée parce qu’elle est méconnue et qu’il existe beaucoup d’idées reçues à son sujet.

Comme bien souvent sur ce blog, cet article présente une solution qui va à contresens des habitudes.

Les intérêts intercalaires, qu’est-ce que c’est ?

Appelée aussi période de franchise de capital, la période d’intérêts intercalaires correspond à un délai pendant lequel vous n’allez pas rembourser de capital sur votre crédit immobilier. Vous n’allez payer que les frais, c’est-à-dire, les intérêts d’emprunt et l’assurance des emprunteurs. Et même parfois que l’assurance.

En sachant que le montant est calculé sur le montant débloqué, puisque les intérêts sont un pourcentage de la somme restant due.

Voici comment se découpe une mensualité d’un crédit immobilier

Imaginons que votre mensualité, pour un crédit de 160 000 € sur 20 ans, est de 800 €. Vous payez concrètement, :

  • 575 € de capital ;
  • 200 € d’intérêt ;
  • 25 € d’ADE.

Donc pendant la période de franchise de capital, vous n’allez payer que les intérêts et l’assurance, soit, dans notre exemple : 200 € + 25 € = 225 €.

Pendant combien de temps ?

Les banques peuvent proposer jusqu’à 36 mois. Mais le plus courant est 18 à 24 mois.

Cette période court pendant un temps défini avec votre banque avant la souscription à l’offre de prêt définitive, puisque la durée globale de l’emprunt figurera dessus.

En sachant que vous pouvez la reconduire. Si, admettons, vous n’avez pris que 12 mois, et que vous vous rendez compte que vous avez besoin de plus pour finir vos travaux (ou pour gagner plus de sous :p), vous pouvez faire la demande à votre banque. Même si elle vous dit que c’est impossible, permettez-vous d’insister gentiment parce que… c’est possible. Ce ne sera pas obligatoirement accepté, mais c’est possible. Elle peut faire un avenant à votre offre de prêt. Certaines banques vous redemanderont tout un tas de justificatifs, même si votre situation n’a pas changé depuis, mais vous pourrez avoir votre prolongation.

Après, comme toujours, tout dépend de la marge de manœuvre de votre conseiller(e) et de sa capacité (envie) à convaincre ses hiérarchiques.

2 modes de calcul

Par contre, les banques ont deux modes de calcul qui font quand même une belle différence.

1) Le calcul le moins avantageux

Votre crédit garde sa durée de remboursement initial et la période d’intérêts intercalaires vient se greffer dedans. Vous ne payez que les intérêts et l’assurance pendant 18 mois, mais à la fin de cette période, votre mensualité s’adapte pour « rattraper le temps perdu » sur le reste du crédit.

Exemple :

Vous prenez un crédit sur 20 ans, donc 240 mois, et vous demandez 18 mois de période de franchise de capital.

Toujours avec notre étude de cas d’un prêt de 160 000 € pour une mensualité de 800 €, vous allez payer 225 € pendant 18 mois, et au lieu de payer 800 €, comme convenu à partir du 19e, vous allez en payer environ 864.

Pourquoi ? Parce que votre capital de 160 000 € ne va plus s’amortir sur 240 mois mais sur 222… 240 mois – la période d’intérêts intercalaires de 18 mois = 222 mois.

De ce fait, comme vous remboursez sur une durée plus courte, vous payez plus cher tous les mois et donc votre bénéfice mensuel s’en voit réduit.

2) Le calcul le plus avantageux

La période que vous avez choisie vient s’ajouter à la durée de remboursement initialement prévue. Vous ne payez que les intérêts et assurance pendant 18 mois, et à la fin de cette période, votre mensualité est la même que celle calculée au départ.

Exemple :

Vous prenez un crédit sur 20 ans, donc 240 mois, et vous demandez 18 mois de période de franchise de capital.

Mais cette fois-ci, au bout des 18 mois d’intérêts intercalaires, vous payez 800 €, 64 € de moins que dans le calcul le moins avantageux.

Pourquoi ? Parce que votre crédit est en réalité souscrit sur 258 mois. 240 mois la durée de remboursement « normal » + 18 mois la période de franchise de capital. Comme votre durée reste de 20 ans pour amortir le capital, votre mensualité n’augmente pas.

Attention si vous prenez une franchise de capital ET d’intérêts

Rassurez-vous, la banque vous expliquera tout ça, mais si vous décidez de ne rembourser ni capital, ni intérêts, uniquement l’assurance des emprunteurs, alors vous allez payer tous les intérêts que vous auriez dû payer pendant ce temps lors de la première mensualité, après la période de franchise. Dans notre cas, cela représente : 200 € d’intérêts par mois × 18 mois d’intérêts intercalaires = 3 600 € + votre mensualité normale de 800 €, soit 4 400 €.

Je n’ai jamais pris cette option parce que je n’en vois pas l’intérêt. Si je dois rembourser l’argent que j’ai gagné lors de la première échéance, c’est inutile.

Je précise bien que si vous prenez une franchise de capital uniquement, vous ne devez rien rembourser de l’argent que vous avez gagné.

Comment gagner 10 000 € grâce aux intérêts intercalaires

Bon j’imagine que vous avez compris comment gagner 10 000 € grâce à cette stratégie. En fait, ce n’est pas la stratégie qui vous fait gagner cette somme, ce sont bien les loyers, et même quelqu’un qui ne bénéficie pas de cette période les gagnera, mais cette stratégie rend cette somme disponible tout de suite. L’argent sera sur votre compte bancaire et vous pourrez l’utiliser comme bon vous semble, immédiatement. Pas dans 20 ans, après avoir tout remboursé et trouvé un acheteur pour votre bien.

Toujours dans notre exemple, imaginons que vous dégagiez 200 € de bénéfice après tout payé, même la mensualité sur ce projet. Eh bien pendant les intérêts intercalaires, vous allez gagner 200 € + la part de capital de 575 € = 775 € par mois.

775€ × 18 mois = 13 950 €, sur votre compte bancaire, pour vous.

Bien sûr, il faut le temps de faire les travaux si vos lots ne sont pas déjà loués pour commencer à gagner de l’argent. Mais même si vous mettez 6 mois pour faire 3 appartements, il vous reste 12 mois : 12 × 775 = 9 300 €.

Mais c’est valable aussi si vous arrivez à bénéficier de 36 mois : 36 mois × 775 € = 27 900 €.

Je vous laisse rêver et faire vos plans sur la comète. Ou alors, vous pouvez utiliser le simulateur de bénéfice.

Le simulateur de bénéfice

Avec la calculatrice que je vous mets à disposition gratuitement sur ce blog (que vous trouverez en bas de chaque article, accompagnée de mon ebook « Trouvez votre immeuble de rapport en une semaine »), vous pouvez, en un instant, trouver le montant précis que vous allez gagner pendant cette période. Il vous suffit d’indiquer les données précises du projet, et de voir le résultat. En sachant que ce simulateur concerne l’achat d’un projet en Louer Abordable. Si c’est pour une autre solution, il vous suffit de calculer mais attention à bien prendre en compte vos impôts.

Exemple avec notre cas d’étude. Imaginons que ce soit un immeuble en zone B2 (pour un rappel sur le zonage, lisez l’article suivant : Louer Abordable : l’immobilier donnant-donnant !), composé de 3 appartements de 45 mètres carrés chacun :

Exemple pour 12 mois d’intérêts intercalaires

Simulateur de bénéfice avec période de franchise de capital de 12 mois

L’outil nous annonce 9 499,19 € de bénéfice cumulé pendant la période.

Exemple pour 18 mois d’intérêts intercalaires

Simulateur de bénéfice avec période de franchise de capital de 18 mois

L’outil nous annonce 14 248,78 € de bénéfice cumulé pendant la période.

Exemple pour 36 mois d’intérêts intercalaires

Simulateur de bénéfice avec période de franchise de capital de 36 mois

L’outil nous annonce 28 497,57 € de bénéfice cumulé pendant la période… hm hm, plus d’un an du salaire moyen en France en 2020 mais… sans aller travailler.

Les inconvénients des intérêts intercalaires

Ils sont à fond perdu

Oui, c’est sûr que vous payez des intérêts en plus. Plus de 10 000 € de pertes pour une mensualité en période d’intérêts intercalaires de 300 € pendant 36 mois (pour un emprunt de 200 000 € par exemple).

Et nous avons vu que le bénéfice que vous allez gagner, vous l’auriez quand même gagné si vous n’aviez pas pris cette option. Mais dans 20 ans !

Hm… Rien n’est moins certains que là où nous serons dans 20 ans. C’est bien beau de se projeter si loin, mais en attendant, rien ne nous garantit d’être toujours là et en pleine forme. Si j’ai l’opportunité de générer des grosses sommes tout de suite, je ne vais pas la laisser passer aux dépens d’un avenir lointain et incertain.

Surtout que cet argent peut vous en faire gagner encore plus, dont vous pourrez profiter plus tard. Si vous placez correctement cette somme, ou que vous vous en servez pour avoir un meilleur dossier pour un autre projet d’investissement locatif !

Attention, ces intérêts de perdu ne sont pas à déduire de vos résultats de bénéfice pendant la période, ils sont déjà retirés puisque c’est mensualité déduite.

Le crédit dure plus longtemps

En effet, vous serez libéré de votre emprunt bancaire 18 ou 36 mois plus tard que prévu. Même principe que vu plus haut, c’est se concentrer sur des stratégies pour gagner plus dans 20 ans, pas très excitant.

Toutes les banques ne le proposent pas

Certaines banques ne le proposeront que pour la construction d’un logement neuf, le temps que votre maison soit construite, ou alors vous diront qu’ils ne font pas ça.

Ce point doit faire partie des critères qui vous feront vous associer avec telle banque plutôt qu’une autre. Comme je le dis souvent, votre conseiller(e) doit devenir votre partenaire ! Espérons qu’il vous accompagne sur 6 ou 7 projets ! Et si vous partez d’un mauvais pied, en acceptant des conditions qui vous écartent de dizaines de milliers d’euros de gains immédiats, c’est moche…

Ça fait peur à la banque

C’est une stratégie qui n’est pas courante, qui sort des sentiers battus, ce n’est pas ordinaire comme décision. Nous avons la culture du taux le moins cher, et même la culture du “tout payer le moins cher possible”. La guerre des prix. C’est donc vraiment impensable de dire à la banque que vous voulez payer plus cher. Pour beaucoup, vous demandez un financement pour un projet pour préparer votre retraite ou pour transmettre un capital à votre descendance. Mais pas pour gagner de l’argent ! Malheureusement, la plupart des conseillers financiers ne savent pas comment s’enrichir, et encore moins avec l’immobilier.

Alors quand vous allez retourner les voir pour un deuxième contrat, elle se demandera si vous êtes sérieux ? Si vous êtes encore en travaux ? Elle s’inquiétera parce que vous n’avez même pas encore commencé à rembourser votre capital et elle manquera d’argument auprès de son boss si votre dossier n’est pas solide.

Comment convaincre la banque ?

J’ai déjà eu cette question : « Je gagne correctement ma vie, je n’ai pas réellement besoin de 800 € net par mois pour vivre, et mes travaux ne vont durer que quelques semaines, jamais 18 mois ! Et ma banque le sait. Comment être crédible auprès d’elle pour demander cette période ? »

Déjà, ne vous posez pas cette question… Demandez simplement cette période et dites que vous voulez avoir du temps pour réaliser vos travaux sereinement. Mais si ça coince, vous avez deux options :

Première option

Soit vous sentez que votre interlocuteur peut comprendre votre ambition de richesse et n’est pas fermé à des stratégies financières qui sortent du commun. Dans ce cas, parlez-lui en.

Et dites-lui que vous voulez placer cette somme d’argent sur un compte chez eux, en plus !

Deuxième option

Soit vous sentez que ça lui fera peur. Dans ce cas, de quoi a besoin quelqu’un qui a peur ? Il a besoin d’être rassuré. Et c’est ce que vous allez faire.

Dites-lui que vous préférez voir large, que c’est votre premier projet (ou vos premiers travaux de ce type, ou que vous vous êtes rendu compte que ça pourrait prendre plus de temps que prévu, etc.) et que vous voulez être serein. Parlez son langage ! Dites-lui que ce n’est pas rien à vos yeux, que c’est un sacré projet, un achat immobilier, que vous voulez faire les choses bien. Déjà pour les travaux, mais aussi pour vous constituer une épargne avec vos premiers loyers, histoire d’avoir de quoi assurer encore plus l’avenir du projet.

Et pourtant c’est totalement faux. De quoi assurer ? Pardon ?! Vous avez un dispositif fiscale en béton, une garantie VISALE et une enveloppe travaux… Même sans cette période, vous avez déjà prévu les choses. Mais bon, c’est un argument supplémentaire qui va fonctionner et vous aurez droit à votre période de franchise de capital.

À retenir :

  • La période de franchise de capital est une période pendant laquelle vous ne payez que les intérêts et l’assurance des emprunteurs, et parfois même que l’assurance des emprunteurs. Quoi qu’il en soit, vous ne remboursez pas votre capital.
  • Il y a deux méthodes de calcul qui font une grande différence. Soit la période s’ajoute à la durée initiale du prêt, soit elle rentre dans celle-ci, et donc la mensualité s’ajuste à la hausse pour rattraper le temps perdu.
  • Vous pouvez générer de très belles sommes d’argent, disponibles immédiatement sur votre compte bancaire. Souvent plus de 10 000 € sur un projet bien réalisé.
  • Certaines banques ne proposent pas cette option, ou alors uniquement pour de la construction de logement neuf.
  • Les intérêts remboursés pendant cette période sont perdus, vous ne les récupérerez pas. Et votre crédit durera plus longtemps que prévu. Logique : la durée initiale + la période d’intérêts intercalaires.
  • Les banques n’ont pas tous connaissance de cette stratégie, vous allez devoir les convaincre si vous sentez de la résistance.

Faites-moi savoir dans les commentaires combien vous comptez gagner avec cette stratégie sur votre prochain projet !

Vous pouvez partager cet article si vous l'avez aimé :).
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

About the author

Comments

  1. Bonjour,
    Merci pour cet article très instructif.
    J’essaie d’en apprendre le plus possible sur les questions financières.

    J’apprécie tout particulièrement qu’on me parle de solutions un peu en dehors des sentiers battus !
    Je penserai à cette stratégie à l’achat de ma maison 🙂

    Au plaisir d’une prochaine lecture 🙂

Laisser un commentaire