4 acteurs pour gérer un bien immobilier

4 acteurs pour gérer un bien immobilier

Un investissement locatif, même si c’est la source de revenus la plus passive qui soit, demande de la gestion une fois mis en place. Ce n’est pas si compliqué de gérer un bien immobilier soi-même, et à part avec la location conventionnée, il n’y a pas réellement de plus-value à faire gérer son logement.

C’est vrai quand on a 5 ou 6 lots ou alors qu’on ne travaille déjà plus et que gérer son parc locatif représente notre principale activité. Au-delà ou si vous êtes pris par votre travail, vous serez presque obligé de déléguer sauf si vous voulez travailler 12 heures par jour.

Qu’est-ce qu’une gestion locative ?

Pour rappel, une gestion locative est mandatée par le propriétaire pour gérer un bien immobilier, elle fait le lien entre le locataire et lui.

Elle est très utile parce qu’elle ne fait pas que récupérer votre argent et vous le verser, elle s’occupe des quittances de loyer, des relances en cas de retard de paiement et vous fait un bilan comptable en fin d’année que vous n’avez plus qu’à retranscrire dans votre déclaration d’impôts, qu’elle peut d’ailleurs vous aider à remplir.

Également, elle peut vous accompagner sur les nouvelles réglementations et normes à respecter.         

Elle doit aussi s’occuper de trouver des locataires, de faire les visites, de récupérer ses justificatifs, de rédiger les baux, les états des lieux (d’entrée et de sortie) et de faire la remise des clés.

En revanche, elle ne prend pas de décision à votre place, que ce soit pour un dossier de locataire ou pour réaliser des travaux, c’est toujours vous qui prendrez la décision finale.

En clair, grâce à elle, vous pouvez ne plus rien avoir à faire et profiter pleinement de votre temps comme vous l’entendez.

Les acteurs du marché pour gérer un bien immobilier

Vous pouvez faire gérer votre bien par plusieurs organismes, voyons les 4 acteurs du marché et leurs avantages, inconvénients et tarifs.

Pour chacun d’entre eux, vous avez les avantages qui suivent, que je ne vais donc pas rajouter à chaque fois plus loin :

  • une expertise juridique pour vous accompagner ;
  • une gestion complète de votre logement à l’entrée et sortie des locataires et en cours de location ;
  • un récapitulatif à chaque fin d’année, avec vos revenus fonciers, vos charges et vos frais déductibles, en face des cases qui vont bien correspondant à ce qui est écrit sur une déclaration d’impôts, très pratique et confortable.

Je tiens à préciser que les avantages et inconvénients que je vais vous présenter sont tirés de mon expérience personnelle, chaque organisme à son propre fonctionnement et chacun peut répondre d’une efficacité et d’un service bien à lui.

1.    Les intermédiations locatives agréées

Dans le cadre du dispositif Louer abordable, vous pouvez faire gérer un bien immobilier par les intermédiations locatives agréées.

Il existe deux types d’intermédiations locatives :

  • La location ou sous-location : vous choisissez de louer votre lot à une association agréée par la préfecture (pour une durée de 3 ans renouvelables). C’est l’association qui devient votre locataire et qui paie vos loyers, les charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Elle met le logement à disposition du ménage. Pour le propriétaire, le paiement du loyer est garanti même en cas de vacances ;
  • Le mandat de gestion : vous pouvez choisir une Agence Immobilière Sociale (AIS) comme AIVS du réseau FAPIL par exemple qui vous met en relation avec le locataire et construit le bail (3 ans minimums) directement entre vous (le locataire et le propriétaire). L’AIS se charge de percevoir pour le compte du propriétaire les loyers et les charges. Elle peut également proposer une garantie de loyers ainsi qu’un accompagnement social du locataire en fonction des besoins.7

Source : anil.org, « l’intermédiation locative »

Les avantages :

  • des abattements fiscaux énormes et c’est pour ça que je les adore ;
  • des coûts de rédaction de bail et d’état des lieux bas (je paye 180 € à partager avec le locataire).

Les inconvénients :

  • des délais très longs entre le démarrage du dossier et l’entrée du locataire ;
  • des difficultés à trouver des locataires à votre place, vous devrez presque obligatoirement venir en renfort sur ce sujet.

En toute honnêteté, je dois souvent les relancer et ils ne m’ont jamais trouvé un locataire. Je dois avouer que sans les avantages fiscaux qu’offre le dispositif, je n’aurais aucun intérêt à faire gérer un bien immobilier chez eux… Mais, encore une fois, c’est mon expérience qui parle.

2.    Les agences immobilières

La plupart des agences immobilières possèdent un service de gestion. Elles proposent les mêmes prestations qu’une intermédiation locative, mais n’offrent pas d’abattement fiscal.

Les avantages :

  • une grande capacité à vendre votre location et à trouver un locataire ;
  • une mise en relation avec des cabinets comptables pour remplir sa déclaration d’impôts et optimiser sa fiscalité (le prix de la prestation vient en plus de vos frais de gestion).

Les inconvénients :

  • des frais d’agence élevés pour vous et le locataire pour la rédaction du bail et l’entrée dans les lieux ;
  • aucun avantage fiscal.

3.    Les cabinets de notaire

Plus rares, certains cabinets de notaire ont un service de gestion. Ils proposent toujours les mêmes prestations et n’offrent pas d’abattement fiscal.

Je n’ai pas trouvé d’avantages, en plus de ceux cités au début du chapitre.

Les inconvénients :

  • des frais d’agence plutôt élevés pour vous et le locataire pour la rédaction du bail et l’entrée dans les lieux ;
  • comme les intermédiations locatives, trouver des locataires n’est pas leur fort et vous devrez venir en renfort sur ce point ;
  • aucun avantage fiscal.

4.    Les administrateurs de biens

Ils proposent les mêmes services que les agences immobilières. Je n’ai pas eu l’occasion de travailler avec eux alors je ne peux pas m’avancer, mais ils sont réputés être des experts en droit et en bâtiment et sont spécialisés dans la gestion locative.

Combine ça coûte de faire gérer un bien immobilier ?

Les services des agences immobilières, des cabinets de notaire et des administrateurs de biens, vous coûteront entre 3 et 10 % par mois du montant perçu (loyer + charges) pour gérer un bien immobilier. Et environ le montant d’un loyer lors de la remise des clés qui sert à constituer le dossier, rédiger le bail et réaliser l’état des lieux et qui est partagé entre le locataire et le propriétaire.

Conclusion

Si vous voulez faire gérer votre bien, mais que vous ne recherchez pas les avantages fiscaux, pour du meublé par exemple, choisissez une agence immobilière ou des administrateurs de biens.

Sinon sachez qu’ils proposent à peu près tous les mêmes services. Choisissez un organisme qui se trouve idéalement proche de votre logement, pour faciliter les prises de rendez-vous avec les locataires.

Cependant, dans tous les cas, je pense que vous devrez leur venir en renfort pour trouver des locataires… Alors, n’hésitez pas à mettre votre annonce sur leboncoin.fr mais vérifiez tout de même si le mandat de gestion que vous avez signé le permet, normalement oui.

Vous pouvez partager cet article si vous l'avez aimé :).
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

About the author

Laisser un commentaire