Garantie loyer impayé

La garantie loyer impayé (GLI et VISALE)

La garantie loyer impayé est une assurance qui permet au propriétaire bailleur de se protéger en cas de non-paiement de ses loyers. Elle propose également une couverture en cas de dégradations et une prise en charge des frais de contentieux et de procédure auprès d’avocats et d’huissiers.

En clair, elle peut vous permettre de dormir tranquille.

Mais attention ce n’est pas si simple, la GLI n’est pas un produit miracle et il existe plusieurs solutions. Lisez ce qui suit pour trouver ce qui vous conviendra le mieux.

Acheter sa sérénité ?

Décor serein

Les impayés de loyer représentent un des plus gros freins pour les futurs propriétaires bailleurs qui souhaitent se lancer dans un projet d’investissement locatif. Nous avons tous entendu des histoires catastrophiques qui coûtent très cher en argent, mais aussi en temps et en stress aux personnes concernées. (D’ailleurs, si c’est encore un blocage pour vous, je vous invite à lire cet article : Faut-il avoir peur des loyers impayés ?)

Une garantie loyer impayé (GLI) existe et vous pouvez y souscrire en tant que propriétaire bailleur.

Le tarif se situe entre 2 et 4 % du montant du loyer et elle propose des couvertures allant jusqu’à 90 000 € et un nombre illimité de loyers impayés. Bien que la plupart ne remboursent que jusqu’à 30 à 36 mois, ce qui ne change pas grand-chose, puisque les procédures durent un peu plus de 2 ans et moins de 30 mois.

Elle prend également en charge les frais de contentieux et de procédures auprès d’avocats et d’huissiers et peut vous indemniser en cas de départ précipité d’un locataire, suite à un décès ou un départ sans préavis. Certaines proposent, en plus, une garantie dégradations du logement souvent comprise entre 7 et 10 000 €.

Les exclusions

Panneau interdit

Mais attention, comme toute assurance, elle ne couvre pas tout le monde et comporte des exclusions, donc avant de laisser votre logement au premier dossier venu en vous disant que, de toute façon, vous serez pris en charge s’il y a un problème, voyons les conditions d’éligibilité que le locataire doit remplir.

Déjà, le locataire doit gagner 3 fois le montant du loyer (vous pouvez trouver des offres à partir de 2,8 fois).

Ça refroidit de suite… Pour un logement à 500 € par exemple, on retire de suite la plupart des retraités, des gens bénéficiant de l’AAH, des chômeurs et de toute personne qui, sur le papier, peuvent avoir du mal à honorer leur loyer.

Important : vous pourriez vous dire que si quelqu’un gagne 3 fois le montant du loyer, il a largement de quoi le payer et la GLI devient inutile. Dans un calculateur de budget, c’est vrai, et plutôt logique ; dans la vraie vie, c’est faux. J’ai remarqué que beaucoup de ménages qui gagnent bien leur vie, ont un rythme bien trop élevé pour leurs revenus (crédits voiture, paiements en plusieurs fois de meubles, découvert pour les vacances, etc.), ce qui peut vite mener à des difficultés financières.

Ensuite, dans les conditions d’éligibilité,  le locataire doit être en CDI ou CDD avec plusieurs mois restants, ou indépendant de plus de 2 ans. Apprentis et étudiants sont acceptés à condition qu’ils aient un garant, c’est d’ailleurs dans le seul cas de figure que garant et garantie loyers impayés peuvent se cumuler, sinon c’est interdit de demander les deux.

En tout cas si vous décidez d’en prendre une, comme pour tout, renseignez-vous bien sur les modalités, les protections et les exclusions.

Mon avis sur la garantie loyer impayé

Pouce vers le bas

Je n’en ai jamais souscrit ce type de contrat et je pense que je n’en souscrirai jamais.

Quand on voit les probabilités, je ne suis pas certain qu’elle soit indispensable, au contraire, à moins de douter de votre locataire, mais dans ce cas, demandez plus de garanties ou acceptez un autre dossier.

Mais ça ne veut pas dire que je ne prends pas de garantie loyer impayé, j’en prends une quasi-systématiquement, la sérénité n’a pas de prix et vu les expériences que j’ai vécues, je préfère me protéger. Par contre, une gratuite tant qu’à faire et qui couvre des profils « moins solvables » qui, encore une fois sur le papier, ont plus de risques d’être en impayé.

Une autre alternative pour les loyers impayés : le dispositif VISALE

VISALE (VISA pour le logement et l’emploi) est une caution proposée par action logement qui paye les loyers et les charges de la résidence principale du locataire en cas d’impayé, mais aussi les dégâts qu’il a causé.

C’est une aide qui a pour but d’aider les gens à trouver plus facilement un logement en rassurant les propriétaires.

Elle est gratuite et couvre une autre catégorie de public :

  • toute personne de moins de 31 ans, peu importe sa situation professionnelle, même étudiants et alternants peuvent en bénéficier, seul cas refusé : les étudiants non boursiers rattachés au régime fiscal de leurs parents ;
  • ceux de 31 ans ou plus aussi, mais doivent être salariés dits précaires du secteur privé ou agricole, c’est-à-dire depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou avoir eu une mutation depuis moins de 6 mois, être en contrat intérim, période d’essai, etc. ;
  • tous les ménages qui entrent dans un logement locatif privé en gestion chez une intermédiation locative agréée.

VISALE propose des remboursements jusqu’à 36 loyers impayés. Attention tout de même, pour les ménages hors étudiants et alternants, le loyer ne doit pas dépasser 50 % des revenus.

Conditions importantes :

  • elle est valable pour la location meublée ou nue ;
  • les loyers doivent être inférieurs à 1 500 € en Île de France et à 1 300 € pour le reste du territoire ;
  • elle est valable uniquement avec un « bail loi 89 ».

3 informations très importantes :

  • VISALE doit être signée avant le bail, sinon c’est un refus direct. Si le locataire fait sa demande lui-même, ça va relativement vite, donc vraiment attention sur cette obligation de ne pas signer le bail avant. De toute façon, vous le voyez tout de suite puisque, dans le simulateur d’éligibilité, c’est la deuxième question et vous serez bloqué pour aller plus loin.
Questionnaire d’éligibilité du locataire au dispositif VISALE
Questionnaire d’éligibilité du locataire au dispositif VISALE.
Source : https://site.actionlogement.fr/eligibilite-visale/
  • VISALE couvre le locataire même si sa situation a changé, c’est sa situation au moment de la souscription qui fait foi ;
  • VISALE ne couvrira le locataire que 36 mois et ne pourra pas être renouvelé pour une même adresse (sauf pour les ménages rentrant dans le cadre du dispositif Louer Abordable, j’ai eu confirmation de mon intermédiation locative : cette période peut être renouvelée pour une nouvelle période triennale à la condition que le locataire n’ait jamais eu d’impayé ou qu’il ait remboursé la totalité des avances effectuées par VISALE).

En ce qui concerne le logement :

  • il doit être la résidence principale du locataire ;
  • il doit être un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH, ouf ! et PLS) ;
  • il doit être situé sur le territoire français (métropole, DOM hors TOM) ;
  • il peut être conventionné APL dans le parc social pour les étudiants / alternants uniquement, (et les ménages rentrant dans le cadre du dispositif Louer Abordable, j’ai eu confirmation de mon intermédiation locative également) ;
  • il peut-être situé en logement-foyer ou dans une résidence étudiante ou universitaire pour les 18 à 30 ans.

Je vous conseille vivement de vous pencher dessus et vous invite à vous rendre sur le site d’action logement ou directement visale.fr.

C’est une aide formidable qui avantage tout le monde et qui peut devenir une excellente alliée pour vous, comme pour le locataire.

A retenir :

Une garantie loyer impayé (GLI) n’est pas indispensable au vu des probabilités d’en avoir besoin. Ceci dit un impayé mal géré peut être une vrai plaie. Il peut représenter une grosse perte de revenu dans un budget, plomber un business fragile, sans parler du moral, de l’énergie et du temps perdu. Mais attention aux nombreuses exclusions en cas de sinistre.

La solution la plus intéressante est le VISALE proposé par action logement. Mais qui ne prend pas en charge les locataires de plus de 30 ans et qui ne sont pas en situation d’emploi précaire ou si votre logement n’est pas un logement du parc privé géré par une intermédiation locative agréée.

Bonus

Il existe d’autres aides que nous pouvons considérer comme garantie impayé : ce sont les allocations logement. Eh oui, étrange n’est-ce pas ? En fait, elles ne sont pas en elles-mêmes une garantie, mais le fait que si le locataire qui en bénéficie se retrouve en impayé, la CAF (ou le MSA) met en place tout un système pour récupérer l’argent, ce qui est vraiment intéressant pour le propriétaire. Mais attention, les allocations peuvent changer avec la situation du locataire et il y a bien d’autres choses à savoir. Lisez cet article si vous voulez connaître la face cachée des allocations logement.

N’hésitez pas à partager un maximum cet article à tous les propriétaires bailleurs (ou futurs propriétaires) que vous connaissez… Cette aide pas assez utilisée pourrait vraiment leur plaire.

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Comments

  1. Article révélateur et super bien expliqué.

    Je pense que peu de gens connaissent cette couverture pour le propriétaire, c’est à diffuser.

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