7 trucs pour booster votre épargne grâce à l'immobilier

7 trucs pour booster votre épargne grâce à l’immobilier

Ne pas avoir d’épargne est un des motifs de refus les plus fréquents des banques quand on demande un crédit immobilier.

Chacune d’entres elles a ses propres règles :

  • 6 mois de loyers de vos biens + du bien que vous voulez acheter ;
  • 12 mois de mensualités des crédits ;
  • la part qui constitue les frais de notaire, d’agence et les travaux ;
  • etc.

Bref, une jolie somme de côté ouvre des portes, mais pas que. Elle vous permet d’avoir de quoi dormir tranquille, de prendre des décisions rationnelles (ce que j’appelle la « somme psychologique ») et d’assurer votre rôle de propriétaire bailleur en cas de problème à gérer dans vos immeubles. Même si nous évitons un maximum de dépenser notre argent et préférons l’enveloppe travaux.

Mais ce qui est vrai aussi, c’est que vous pouvez augmenter vos économies grâce à votre projet. En fait, un banquier qui vous annoncerait un refus à cause de votre trop maigre épargne devrait vous accepter le projet, pour que vous puissiez justement inverser la situation et faire gonfler votre épargne grâce à l’immobilier et non pas réussir votre investissement grâce à votre épargne

Pour ceci, il est important de distinguer l’argent gagné par le biais d’un investissement locatif et celui que vous gagnez habituellement. Déjà pour vous rendre compte réellement si votre investissement est rentable. Et puis pour utiliser cet argent intelligemment, pour l’avenir.

C’est partie pour voir 7 trucs pour accélérer votre épargne grâce à l’immobilier !

1.   Trouvez un bien rentable

Des billets de banque

Cela va de soi me direz-vous, c’est quand même le but. Pourtant c’est loin d’être le cas pour la plupart des investissements locatifs que les gens font. Parce que votre bien doit être rentable même pendant le crédit et après les impôts et cotisations sociales payés. Ça, c’est déjà moins évident.

Si vous voulez épargner de l’argent grâce à l’immobilier vous devez générer des bénéfices et tout de suite !

2.   Payez vos travaux avec une enveloppe travaux

Chantier travaux

Voici une erreur que j’ai faite et que j’espère vous épargner si vous suivez mon contenu…

Si vous avez un peu d’argent, ou même beaucoup (je vous le souhaite), vous pourriez être tenté de financer vos travaux avec ceux-ci. Vous vous dites que vous vous endettez moins, que la banque sera plus favorable si le montant des travaux que vous demandez n’est pas trop important et que vous pourrez récupérer cette somme de toute façon, d’ici quelques années, si vous décidez de revendre votre bien.

Ou alors, vous voyez un bien qui semble en bon état, du coup pareil, vous ne prenez pas d’enveloppe travaux. De toute façon, vous avez de l’argent au cas où donc pas de soucis.

Le problème c’est qu’un immeuble, quand il a quelques années, c’est comme une voiture, il y a des choses qui lâchent et qui sont à refaire. Donc vous allez mettre vos rentes de côté bien heureux, et boum : un chauffe-eau, un WC et une antenne à changer, plus de 1000 € qui sautent d’un coup. 1000 € en moins dans votre épargne. 1000 € en moins de sécurité à apporter à la banque pour votre prochain projet qui va penser que vous n’êtes pas capable de faire grossir votre épargne grâce à l’immobilier.

Alors que si vous avez une enveloppe travaux, vous envoyez la facture à votre banque et la somme vient se lisser dans votre mensualité, environ 5 € par mois pour un crédit sur 20 ans avec un TNA de 1,5 %… Que vous ne payez même pas, puisque ce sont vos locataires, par le biais de leurs loyers, qui régleront votre mensualité.

Pensez à ne dépenser votre argent qu’en dernier recours.

3.   Achetez des biens déjà loués

Acheter des biens déjà loués a des inconvénients et des avantages.

Pour les inconvénients

  • Si les lots sont loués sous un type de location que vous ne vouliez peut-être pas faire à la base. Et c’est dommage parce que le bien offre exactement ce que vous vouliez. Par exemple, un bien loué en location nue alors que vous vouliez faire du meublé. Bon, en réalité, rien ne vous empêche de basculer sur de la location meublée et inversement, il suffit de vous arranger avec le locataire et de faire tout ce qu’il y a à faire niveau paperasses (nouveau bail).
  • Si les appartements sont loués à des prix en dessous de ce que vous auriez pu faire.
  • Si les locataires ont des ressources qui dépassent les plafonds des ressources définis par l’ANAH.
  • Si le logement est indécent, et que vous devez refaire pas mal de choses, les locataires pourraient ne pas pouvoir rester sur place pendant le chantier. Alors c’est à vous de les reloger à vos frais, par exemple à l’hôtel, le temps des travaux et là, ce peut piquer.

Ce sont des inconvénients qui demandent juste du travail supplémentaire en réalité, c’est à vous de convaincre les locataires de vous fournir tout le dossier pour l’intermédiation locative si vous voulez basculer vers un logement conventionné avec 85% d’abattement fiscal par exemple, mais il n’y a rien d’impossible !

À vous de calculer si les avantages potentiels sont plus importants que les inconvénients.

Les avantages

  • Vous percevez du cash immédiatement.
  • Vous percevez beaucoup de cash si vous profitez d’une période de franchise de capital.
  • Vous rendez heureux les locataires qui attendent depuis très longtemps des travaux d’amélioration.
  • Vous fidélisez vos locataires. L’être humain se sent redevable lorsqu’on lui rend un service. Même si vous ne faites pas vos travaux pour manipuler vos locataires, c’est une réalité. J’ai acheté un immeuble qui était occupé par une personne qui ne payait plus son loyer. Comme l’ancien propriétaire lui promettait une nouvelle chaudière depuis des années, il ne jouait plus le jeu. Lorsque j’ai récupéré le bien et changé sa chaudière dans le mois de mon acquisition, le locataire a régularisé instantanément son dossier. Aujourd’hui, il est toujours disponible en cas de besoin et paye son loyer normalement.

Pour revenir à notre sujet, en achetant des biens déjà loués, vous pouvez épargner très rapidement dès la sortie de chez le notaire de très belles sommes.

4.   Profitez des intérêts intercalaires

Une période d’intérêts intercalaires, ou de franchise de capital, est vraiment une excellente opportunité à saisir, et trop peu de personnes en profitent. C’est de loin la meilleure méthode dans un investissement locatif pour se constituer une épargne facilement et vite. Si ça ne vous dit rien, lisez cet article dans lequel j’explique comment gagner 10 000 € grâce à cette stratégie : Comment gagner 10 000 € : la puissance des intérêts intercalaires.

5.   Épargnez les cautions des locataires

Bon, vous vous doutez bien qu’il ne faut pas dépenser la caution de vos locataires puisque vous devrez leur rendre tout ou partie quand ils partiront. Mais les mettre de côté fait gonfler votre épargne et c’est très positif. Par exemple pour mes studios, j’ai 6 mois de loyer de côté pour 3 lots, puisqu’en location meublée, vous pouvez demander 2 mois de loyers en dépôt de garantie.

6.   Dépensez de l’argent

Shopping

Contrintuitif n’est-ce pas ? Et pourtant, si vous prenez l’habitude de prendre soin de votre bien, les locataires y resteront.

Vous savez, vous allez peut-être trouver ça bizarre, mais certains locataires restent dans leur logement aussi pour le propriétaire. Comme un salarié reste pour certains avantages dans sa boîte, ou des vacanciers retournent toujours au même endroit par sécurité de confort, certains locataires restent parce que leur propriétaire fait les travaux à temps, s’en fout de recevoir son loyer le 20 plutôt que le 5 et les laisse tranquille s’ils veulent repeindre chez eux…

Alors dépenser un pourcentage de vos bénéfices dans l’entretien de vos logements est une bonne option pour épargner plus d’argent grâce à l’immobilier.

Si vous devez chaque fois trouver des locataires vous perdrez toujours un mois ou deux, à termes cela représente un manque à gagner. Et en plus, vous devrez quand même payer les réparations : personne ne choisit un logement en mauvais état pour y vivre, et vous devez absolument le rendre décent, dans tous les cas.

7. Ne comptez pas vos bénéfices dans votre budget

Budget

Faites comme si cet argent n’existait pas ! Faites comme si vous n’aviez pas le doit de l’utiliser avant l’atteinte de votre objectif !

Si votre objectif est de posséder 9 appartements en 18 mois par exemple. Alors attendez d’avoir atteint votre objectif avant de dépenser le moindre centime que vous aurez gagné ! Cet argent n’est pas disponible, c’est comme ça. C’est de l’épargne générée grâce à l’immobilier, et elle sert à l’immobilier, point. Elle ne sert à rien d’autre pour le moment.

Après tout, vous arriviez bien à subvenir à vos besoins avant l’investissement pas vrai ? Alors continuez ainsi. Dans 18 mois, c’est une retraite à vie et plus encore dont vous pourrez profiter et une épargne suffisante pour rassurer les banques et vous mettre à l’abri.

Faire grossir une épargne demande de l’autodiscipline, et ce n’est pas toujours facile de ne pas dépasser son argent, surtout quand on commence à en gagner beaucoup. Pourtant, les sacrifices d’aujourd’hui feront votre fortune de demain, alors courage !

Récapitulatif des 7 trucs pour gonfler votre épargne grâce à l’immobilier

  1. Trouvez un bien rentable
  2. Payez vos travaux avec une enveloppe travaux
  3. Achetez des biens déjà loués
  4. Profitez des intérêts intercalaires
  5. Épargnez les cautions des locataires
  6. Dépensez de l’argent pour vos locataires
  7. Ne comptez pas vos bénéfices dans votre budget.

J’espère que cet article vous a plu, n’hésitez pas à le partager à toutes les personnes que vous connaissez qui ont besoin de gonfler leur épargne !

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Comments

  1. ygocoaching dit :

    Bonjour, merci pour cet article qui donne d’excellents conseils 😊👍🏻. Je suis néophyte dans le domaine alors je prends avec plaisir tous ces conseils.

  2. Bonjour Pierre;
    Supers conseils pour booster son projet immobilier. Je fais moi même un projet immo et j’a aussi utilisé l’argent de coté pour les travaux, je pense que tu peux le faire si tu en as bcp et que cela n’entame pas ton budget d’entretien de tes bien.

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Bonjour et merci Gabriel,
      Super pour ton projet immo, félicitations ! Même quand on a beaucoup d’argent, il ne faut le dépenser qu’en dernier recours 🙂 ! Sauf si la banque refuse à cause de l’enveloppe travaux ou alors qu’on n’en a plus en réserve bien sûr… Comme ça il peut servir pour d’autres projets !
      A bientôt

  3. Merci pour tous ces bons conseils ! Avoir de l’autodiscipline et ne pas toucher à ses bénéfices, ça n’est pas évident et pourtant c’est la meilleur façon de ne plus être obligé de travailler pour le reste de sa vie.

  4. Très bon ces conseils d’autant qu’en matière immobilière, on est pas tous experts. Personnellement comme dans tous les domaines où je n’y connais rien (mais qui m’attirent) je prends un maximum de conseils de “gens de mon entourage” qui connaissent. Rien de tel que d’avoir l’aide et l’avis de qqun qui est déjà passé par là. Merci donc pour ton article Pierre.

  5. Bonjour Pierre,

    Très intéressant ton article, j’ai appris beaucoup de choses. Je suis une débutante mais j’aimerais acheter un bien locatif dans quelques années. J’aime beaucoup ta façon de voir les choses et ton côté humain.

    Bonne continuation!

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Merci Marie !
      Hâte que tu achètes ton bien alors, n’hésite pas si besoin :).

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