Dossier diagnostics techniques

Le dossier des diagnostics techniques (DDT)

Dans cet article, je vous présente le dossier des diagnostics techniques. Qui sont des documents obligatoires lors de la vente, et même, pour certains d’entre eux, lors de la mise en location.

Ce dossier vous permettra de contrôler encore plus l’état général du bien que vous souhaitez acheter. En plus de vos visites et de vos devis.

En fait, il sert à protéger le futur acquéreur et le locataire en l’informant des risques pour sa sécurité ou sa santé que présenterait l’immeuble.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié.

C’est très important dans le cadre d’un investissement locatif puisque vous devrez fournir certains d’entre eux à votre intermédiation locative, pour un logement conventionné par exemple et d’autres pour obtenir le permis de louer. C’est un peu comme le contrôle technique de votre projet.

Voyons-le en détail. Pour info, je vous mets également une fourchette de prix et leur durée de validité.
Source pour les durées de validité : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20591
Pour les prix, ils sont issus de mes recherches sur le web et de mon expérience.

1)    Le diagnostic Carrez (uniquement pour les biens en copropriété)

Ce diagnostic reprend la superficie privative du bien.

Prix : entre 80 et 150 €. Durée de validité : à vie s’il n’y a pas de nouveaux travaux.

2) Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Il sert à évaluer la quantité d’énergie consommée par un logement, il reprend donc les performances du logement et de ses équipements (chauffages, ventilations, refroidissement, production d’eau chaude, etc.).

Dessus, vous trouverez deux étiquettes :

La première

Reprenant la performance énergétique, qui montre dans quelle tranche se trouve la consommation de votre logement, classée de la lettre A à la lettre G. A étant pour des logements économes, G pour des logements énergivores. La note est donnée en fonction du nombre de kilowattheures d’énergie primaire que le logement consomme. Si vous achetez un bâtiment vide depuis quelques années, et s’il a été construit avant 1948, vous aurez des DPE vierges, c’est-à-dire sans note puisque les diagnostiqueurs se basent, entre autres, sur les consommations antérieures des locataires.

Pour conventionner un logement, normalement, vous devrez fournir un DPE avec une note D minimum. Alors sachez qu’il existe une méthode de calcul permettant d’estimer la consommation pour une utilisation standard du logement. Donc, le diagnostiqueur peut établir un diagnostic même sans facture. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez donner des DPE vierges en fournissant la preuve des travaux réalisés et des équipements au goût du jour pour permettre de rendre votre logement le plus économe possible. Renseignez-vous auprès de votre intermédiation locative pour savoir ce qui leur faut.

La deuxième

Indique la quantité émise de gaz à effet de serre (GES). Toujours classée de A à G. A étant un logement à faible émission de GES et G étant un logement à forte émission de GES. La note peut être différente de la performance énergétique et dépend du type d’énergie utilisée et de plusieurs éléments qui composent le logement.

Chose intéressante sur ce diagnostic : il contient des recommandations d’amélioration énergétique, en donnant des conseils précis par exemple sur l’isolation idéale pour les murs, les caractéristiques de la toiture, les fenêtres et les portes. Très utile pour chiffrer, encore une fois, votre enveloppe travaux.

C’est la pièce que je regarde en premier dans le dossier des diagnostics techniques. Pas seulement pour sa note, mais aussi parce que dessus, la surface habitable est indiquée. Très pratique pour calculer immédiatement le futur loyer.

Prix : entre 60 et 180 €. Durée de validité : 10 ans.

3) Le rapport d’installation électrique ou gaz

Ce diagnostic est obligatoire si l’installation à plus de 15 ans et sert à montrer la conformité ou non d’une installation électrique ou gaz. Vous trouverez une synthèse de l’installation indiquant s’il y a des anomalies ou pas. Pour la sécurité de vos locataires et pour avoir un accord de permis de louer, si vous êtes concernés, le rapport ne doit comporter aucune anomalie.

Prix : entre 60 et 200 €. Durée de validité : 3 ans pour une vente et 6 ans pour une mise en location.

4) Le Diagnostic amiante ou Dossier Technique Amiante (DTA)

Avec celui qui suit, c’est sûrement l’élément du dossier des diagnostics techniques le plus connu. Il sert à identifier toute trace d’amiante dans un logement. L’amiante est un matériau isolant et résistant qui a été très utilisé jusqu’en 1997, l’année où il a été interdit. En fait, les particules d’amiante attaquent l’appareil respiratoire et provoquent des inflammations qui peuvent générer des cancers et autres maladies fortement désagréables, je vous la fait en très gros, je ne suis pas médecin.

On en trouve dans deux listes de matériaux, la liste A comprenant par exemple les revêtements présentant un aspect fibreux, les revêtements servant d’isolant thermique et certains faux plafonds ; et la liste B comprenant par exemple les enduits, coffrages, menuiseries, les planchers, les poutres et charpentes, les conduits d’eau et d’air, la toiture, etc., dans les bâtiments construit avant 1997, donc dans beaucoup de bâtiments…

Sur le diagnostic vous trouverez les travaux obligatoires (mesure d’empoussièrement, confinement ou retrait de l’amiante), contactez le diagnostiqueur ou un professionnel pour en savoir plus.

Prix : entre 150 et 300 €. Durée de validité : à vie si le diagnostic ne révèle pas d’amiante, sinon à renouveler avant la vente du logement

5) Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Il sert à trouver la présence de plomb dans les revêtements et les peintures.

Autrefois, le plomb était utilisé dans les peintures, mais comme l’amiante, c’est un produit toxique qui peut causer des intoxications en particulier chez les enfants. En fait, c’est plutôt la dégradation de la peinture qui est dangereuse et qu’il faut absolument éviter.

Si le CREP révèle plus de 1 mg de plomb par cm², vous devez soit remplacer les parties concernées, soit mettre en place des matériaux de recouvrement comme un faux plafond, ou alors repeindre par-dessus de plusieurs couches de nouvelle peinture. Encore une fois, renseignez-vous auprès d’un professionnel.

Prix : entre 100 et 300 €. Durée de validité : à vie si le diagnostic ne révèle pas de plomb, sinon 1 an pour une vente et 6 ans pour de la location.

6) Le constat d’état parasitaire

Toujours réalisé par un expert certifié, il a lieu pour détecter la présence de parasites du bois, c’est-à-dire : les termites, un gentil petit insecte qui se nourrit de bois et qui peut détruire un logement en quelques mois… rien que ça.

Certaines régions sont plus infestées que d’autres, c’est pour cela que le diagnostic n’est pas obligatoire partout. Pour savoir si vous êtes concerné tapez « zone termite » sur internet, au moment où je vous écris, c’est le sud-ouest de l’hexagone qui est le plus touché. Mais si le rapport en rapporte la présence, il faut traiter le logement afin de supprimer toutes les termites, le tarif du traitement oscille entre 20 et 50 € le m². Aussi, il faudra réparer et renforcer les zones qui ont été touchées. Voyez ça avec un professionnel si le bien vous plaît vraiment ou n’achetez pas celui-ci.

Prix : entre 100 et 200 €. Durée de validité : 6 mois pour une vente ou une location, il devra être refait si vous ne louez à personne pendant 6 mois.

7) Le diagnostic mérules

Continuons dans les petites bêtes. Le mérule est un champignon qui aime s’installer dans les boiseries des endroits humides, chauds et mal aérés. Tout comme les termites, il peut détruire un logement tout entier mais aussi causer de graves problèmes de santé.

Les techniques pour l’éliminer sont spécifiques et coûtent très cher… Entre 3 500 € pour une petite poutre et jusqu’à 70 000 € selon la surface pour une charpente entière.

J’ai voulu acheter un bien qui était infesté, il faisait 38 m2 et le devis pour traiter le mérule était de 10 000 €, j’ai finalement passé mon chemin.

Le diagnostic n’est pas une pièce obligatoire du dossier des diagnostics techniques. Il l’est uniquement dans les zones à risques que vous trouvez également sur internet, là c’est surtout le nord-ouest qui est touché.

Prix : entre 200 et 400 €. Durée de validité : elle n’est pas encore définie légalement mais comptez 6 mois si vous êtes dans une zone à risques.

8) Le certificat d’État des Risques et Pollutions (ERP)

Il permet d’informer l’acquéreur ou le locataire des risques et pollutions auxquels le bien est exposé.

Idem, il n’est pas obligatoire dans tous les secteurs, uniquement les communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département et qui sont situées dans des zones à risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc.

Prix : entre 14 et 40 €. Durée de validité : 6 mois pour une vente ou une location.

9) L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Ce diagnostic est obligatoire si le logement possède son propre système de traitement des eaux usées, donc fosse septique, toutes eaux ou microstation d’épuration. Le rapport fournira des recommandations sur l’entretien, l’utilisation et sur les travaux à effectuer pour améliorer l’installation. En cas de risques il peut y avoir obligation de réaliser les travaux.

Prix : entre 100 et 150 €. Durée de validité : 3 ans pour une vente, ce n’est pas un document obligatoire pour de la location.

Important, il faut savoir que selon le Code de la santé publique, vous êtes obligé de raccorder votre bien au tout-à-l’égout (ou réseau communal d’assainissement) si les réseaux d’égouts sont établis sous la voie publique et si votre bâtiment a accès à cette voie soit directement soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, vous avez 2 ans pour le faire à partir de la mise en service du réseau communal d’assainissement.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006171062&cidTexte=LEGITEXT000006072665 .

Donc, cela dépend du secteur où vous achetez, vous pouvez trouver le zonage d’assainissement de votre commune en mairie.

Récapitulatif de quoi est composé le dossier des diagnostics techniques

  • le diagnostic Carrez (uniquement pour les biens en copropriété) ;
  • le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) ;
  • le rapport d’installation électrique ou gaz ;
  • le diagnostic amiante ou Dossier Technique Amiante (DTA) ;
  • le Constat de Risques d’Exposition au Plomb (CREP) ;
  • le constat d’état parasitaire ;
  • le diagnostic mérules ;
  • le certificat d’État des Risques et Pollutions (ERP) ;
  • l’état de l’installation d’assainissement non collectif.

Ils permettent de vous projeter encore plus sur votre enveloppe travaux. N’hésitez pas à partager votre dossier des diagnostics techniques avec votre artisan avant de signer définitivement le bien.

Vous pouvez partager cet article si vous l'avez aimé :).
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

About the author

Laisser un commentaire