Déficit foncier

Déficit foncier : gagnez plus et payez moins !

Le déficit foncier est un outil précieux à utiliser efficacement quand on est investisseur dans l’immobilier. Selon votre situation, il est même indispensable, ou du moins, aussi important que le bénéfice de votre projet.

Et malheureusement, beaucoup ne l’utilisent pas comme il faut et passent à côté de jolies sommes d’argent.

Un investissement qui ne vous offre aucun bénéfice après mensualité, peut quand même vous faire gagner de l’argent, ou plutôt, vous en faire économiser.

Quand j’oriente quelqu’un vers un investissement locatif qui lui générerait un certain bénéfice tous les mois (une fois tout payé, même la mensualité), en réalité, il gagne souvent plus que ça… Et c’est grâce au déficit foncier.

En plus de réduire votre imposition sur votre salaire, il peut rendre un immeuble non rentable, rentable.

Je vous explique tout ça dans cet article.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Deux personnes qui expliquent quelque chose

Dans un investissement locatif, vous touchez des loyers. Si après les charges et abattements, il reste de l’argent, vous générez un bénéfice ; s’il ne reste rien et que la somme est négative, vous générez un déficit.

Exemple :

  • 1 000€ de loyer pour 800€ de charges et abattements génèrent un bénéfice de 200€
  • 1 000€ de loyer pour 1 200€ de charges et abattements génèrent un déficit de 200€

Le bénéfice que vous déclarez aux impôts n’est pas forcément égal à votre bénéfice réel.

Par exemple :

Si vous gagnez 1 000€ en « Louer Abordable », votre bénéfice déclaratif n’est que de 150€ (puisque vous retirez 85% d’abattement, voir cet article) moins ce que vous payez réellement (mensualité, PNO, taxe foncière, travaux…) ; mais votre bénéfice réel est de 1 000€ (vos loyers) moins ce que vous payez réellement (mensualité, PNO, taxe foncière, travaux…).

En sachant que les impôts considèrent la part de capital que vous remboursez dans votre échéance de prêt immobilier comme faisant partie du bénéfice, et ils ont raison… Ce capital constitue effectivement une part de votre immeuble qui finira par vous appartenir à la fin du remboursement, donc c’est bien un bénéfice, c’est comme si vous épargniez cette somme tous les mois.

En quoi le bénéfice ou le déficit foncier que vous déclarez est-il important ?

C’est vrai qu’on pourrait se dire que cet aspect ne nous intéresse pas puisque ce bénéfice ou déficit ne représente pas nos gains ou pertes réels. Eh bien en fait, si, puisque vos impôts et cotisations sociales vont être calculés sur ce montant.

Par exemple, pour quelqu’un avec un TMI de 30% (son Taux Marginale d’Imposition, ou Tranche Marginale d’Imposition, c’est-à-dire sa tranche d’imposition la plus haute, dans laquelle viennent se greffer les nouveaux revenus qu’il génère), il paiera 30% sur chaque centime qu’il fera rentrer en plus des cotisations sociales de 17,2%. Il donnera donc 47,2%.

Si on reprend notre exemple de tout à l’heure :

  • 1 000€ de loyer pour 800€ de charges et abattements génèrent un bénéfice de 200€

200€ × 47,2% = 94,4€ d’impôts et cotisations sociales. Donc le bénéfice réel n’est pas de 200€ mais de 200€ – 94,4€ = 105,6€.

Différence avec un bénéfice déclaratif et un bénéfice réel

Regardez maintenant cet exemple qui explique bien pourquoi la différence entre les deux est très importante.

Bénéfice déclaratif

  • 1 000€ de loyer pour 800€ de charges et abattements génèrent un bénéfice de 200€
  • Bénéfice déclaratif : 200€

Bénéfice réel

Imaginons pour cet exemple que vous payiez une mensualité de 600€ , dont une part de capital de 400€ (le reste étant des intérêts et l’assurance des emprunteurs).

  • 1 000€ de loyer pour 800€ de charges, 94,4€ d’impôts et cotisations sociales et 400€ de capital de la mensualité de crédit génèrent : 200€ – 94.4€ – 400€ = une perte de 294,4€ tous les mois…
  • Bénéfice réel : – 294.4€

Vous voyez ? Même si votre bénéfice est toujours de 200€ au moment de votre déclaration d’impôt, il y a une différence de 500€ entre les deux.

Quel déficit foncier vous convient le mieux ?

Un oeuf en or parmi d'autre

Il est important également de déterminer quel déficit vous voulez générer par rapport à votre situation professionnelle.

Vous savez autant que moi que la location meublée LMNP est à la mode et conseillée par tous. Pourtant, pour un salarié, ce n’est pas la meilleure option. Et la plupart des investisseurs sont des salariés.

En effet, si vous générez un déficit déclaratif en location meublée LMNP, vous ne pouvez pas le déduire de vos revenus globaux du foyer, vous ne pourrez l’utiliser que sur d’autres revenus issus de la location meublée LMNP. Voyez plutôt ce texte du site des impôts :

” Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

Exemple : vous avez une activité artisanale imposée en BIC professionnel et vous louez un logement meublé. Suite à des travaux, votre location meublée non professionnelle est déficitaire de 1000 € l’année N alors que le résultat de votre activité artisanale est de 2 000 €. Votre revenu imposable à l’impôt sur le revenu au titre de l’année N sera de 2 000 €. Vous ne pouvez pas déduire votre déficit provenant de la location meublée non professionnelle du résultat de votre activité artisanale. “

Contrairement au régime LMP, qui lui le permet, mais présente des désavantages par rapport au LMNP, nous en parlerons dans un autre article.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition

Le déficit foncier en location nue

Par contre, le déficit foncier issu de la location nue est bien déductible des autres revenus du foyer.

En plus d’augmenter vos revenus mensuels, une opération bien faite diminue le montant de votre imposition générale.

Attention, voyez cet autre extrait du site des impôts

” Un déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu’un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l’amortissement Périssol ou sur un logement qui relève de la déduction spécifique « Cosse » dans le cadre d’une convention avec l’Anah).

À noter : lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sous peine de voir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global remise en cause. “

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-vide-de-meubles

2 choses à retenir de cet extrait

  1. La limite du déficit foncier généré dans le cadre du dispositif Louer Abordable est plus élevée que celle d’un déficit généré en location classique. De 10 700€, on passe à 15 300€, soit 4 600€ de différence ! C’est énorme puisque, encore une fois pour un TMI de 30%, nous parlons d’un gain potentiel de 1 380€ par an… un treizième mois au SMIC ! (4600 × 30%)
  2. Le déficit foncier qui est créé grâce à des intérêts d’emprunt ne peut pas impacter vos revenus de salarié. Mais d’autres revenus fonciers tout à fait ! Si le déficit est créé à partir de travaux par exemple, alors il peut impacter vos salaires.

Prenons un exemple pour bien comprendre

Imaginons que vous créiez un déficit foncier de 20 000€ grâce à des travaux. Vous pouvez retirer donc jusqu’à 15 300€ de vos revenus bruts de salarié ce qui va faire chuter votre base imposable et vous faire beaucoup de bien (voire vous rendre non-imposable dans de nombreuses situations). Et les 4 700€ restant (20 000€ – le déficit foncier autorisé de 15 300€ annuel) pourront être utilisés l’année prochaine.

Alors que sur un déficit BIC en location meublée LMNP, pas d’impact sur votre imposition de salarié.

Tout dépend de votre situation, si vous voulez payer moins d’impôts sur vos BIC, alors OK. Si vous avez un salaire et que vous payez des impôts dessus, alors c’est un déficit foncier sur de la location nue que vous devriez viser. Pourtant, je vois énormément de gens créer du déficit BIC alors qu’ils sont salariés, c’est un réel manque à gagner.

Un investissement est vraiment une stratégie tout entière et comme je le répète très souvent dans mon livre : faites bien vos calculs ! Votre calculatrice va devenir votre application la plus utilisée de votre smartphone :).

L’impact sur un autre bien

Coup de point d'un boxeur dans un sac de frappe

Je vous disais au début de l’article que ce déficit pouvait impacter un autre bien, voyons comment.

Un bien en location nue au régime réel est très difficilement rentable à cause des impôts et des cotisations sociales. Aussi, rares sont les biens qui sont déjà loués en logement conventionné.

De ce fait, nous aurions tendance à nous tourner uniquement vers des biens vides pour les conventionner tranquillement.

Dommage, parce que certains biens sont vendus déjà loués et génèrent déjà de jolis revenus qui pourraient tomber directement dans notre compte bancaire. D’ailleurs, beaucoup de propriétaires se débarrassent de leur bien quand ils n’ont plus de déficit foncier à reporter pour éviter de donner la moitié des loyers en impôts et CSG, puis ils repartent sereins sur un autre projet avec une nouvelle enveloppe travaux, des plus gros intérêts, etc.

C’est là que ça devient intéressant. Imaginez que votre premier immeuble soit un dispositif Louer Abordable avec 30 000€ de travaux.

Vous tombez sur un bien vraiment pas mal, déjà loué, qui génère de beaux bénéfices avant impôts. Par exemple, 15 000€ de loyer annuel.

Eh bien vous avez deux ans devant vous pour conventionner le bien grâce à vos 30 000€ de déficit reportable, puisque vous n’en avez pas besoin pour votre premier immeuble. Vous percevrez vos loyers cash, même sans dispositif mis en place.

Il y a de belles options à mettre en place quand on commence à mettre son nez dedans, c’est passionnant !

A retenir :

  • un déficit foncier est généré quand les abattements, charges et travaux sont plus importants que les loyers perçus ;
  • sa limite est de 10 700€, ou de 15 300€ quand il est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l’amortissement Périssol ou sur un logement qui relève de la déduction spécifique « Cosse » dans le cadre d’une convention avec l’Anah, le reste est reportable sur 10 ans ;
  • il peut impacter les revenus globaux du foyer. Attention : pas la part des intérêts de crédit ;
  • le déficit foncier issu de la location meublée LMNP n’impactera aucun autres revenus que ceux générés par un autre bien en location meublée LMNP.

J’espère que cet article vous a plu ! Partagez-le un maximum à votre entourage salarié qui paye un peu trop d’impôts ! Combiné à un investissement locatif intelligemment réalisé, ils pourraient gagner plus et payez moins !

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Comments

  1. Article très intéressant qui m’a ouvert les yeux sur la notion du déficit foncier et son intérêt fiscal. Pour un néophyte en immobilier c’est une belle découverte et apprentissage. Au plaisir de lire d’autres articles 😁

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Alors je te souhaite la bienvenue dans ce monde fascinant Eric :)! N’hésite pas si besoin.

  2. Merci pour ton article qui m’aide à mieux comprendre comment je remplis ma déclaration d’impôt ! Pour notre foyer, nous avons les deux 1 appartement nu en loueur abordable et 1 LMNP (enfin bientôt, livraison prévu en septembre). J’ai pas bien compris le passage sur ce qu’on doit faire de l’appartement nu lorsque la convention s’arrête (Scellier dans mon cas). As-tu un article sur le sujet ?
    Belle journée

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Salut Lucie,
      Si tu es libérée de ton engagement Scellier (au bout de 9 ans ?), tu peux alors basculer sur le régime Cosse. Tu vas devoir conventionner ton logement et respecter les plafonds des loyers ANAH pour bénéficier des avantages fiscaux. En plus, le faire gérer par une intermédiation locative agréée pour obtenir les 85% d’abattements. Ton loyer actuel ne dépasse pas les plafonds ANAH de ta zone ? Et le locataire en place (s’il y en a un) ne dépasse pas les plafonds de ressources ? Tu peux lire cet article si tu veux : Louer Abordable : l’immobilier donnant-donnant !
      N’hésite pas si besoin, bonne journée.

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