Crédit immobilier : l'erreur que tout le monde fait

Crédit investissement locatif : l’erreur que TOUT LE MONDE fait !

L’obtention de son crédit pour un investissement locatif est un moment très important. Beaucoup de paperasses, d’émotions et parfois plusieurs rendez-vous à la banque pour avoir le financement de son projet immobilier. Emprunter pour acheter un bien de plusieurs centaines de milliers d’euros n’est pas une chose si aisée que ça, surtout en période de crise.

Pour arriver à nos fins, il faut mettre toutes les chances de notre côté et éviter certaines erreurs.

Et il y en a une que je vois à chaque fois ! Mais que vous éviterez en lisant ce qui suit.

Pourquoi c’est un moment crucial

Panneau important écrit au feutre

Déjà, concrètement, c’est lui qui va nous permettre de financer notre projet, voilà…

Sans lui, tout tombe à l’eau. A moins d’acheter cash mais pour ça, il faut déjà être sacrément riche et encore, nous savons que c’est plus avantageux d’acheter à crédit que cash.

Ensuite, nos émotions vont être mises à rude épreuve pendant cette période.

La peur

(Et même la quasi-certitude !) d’avoir un refus de prêt. Eh oui, même avec de très bonnes situations, énormément de gens ont le sentiment qu’ils vont être refusés.

L’angoisse

De zapper un détail, de se faire avoir sur le taux, de payer trop cher en assurance ou alors d’en payer une qui ne sert à rien.

Le stress

Que le petit point noir de notre dossier fasse tout capoter : crédit conso, découvert d’il y a 6 mois, autres comptes bancaires qu’on n’a pas trop envie de montrer, fichage Banque de France d’il y a 4 ans, excès de PMU le mois dernier, période d’essai qui vient tout juste de se terminer, etc., on peut continuer longtemps, pas vrai ?

La joie et le soulagement

Inversement, quand le dossier est accepté, c’est un des meilleurs événements du parcours d’un investisseur et ce sont des émotions qu’ils faut savourer.

A cause de toutes ces émotions, c’est comme si le cerveau se mettait en pause : pour lui, ça ne sert à rien de faire quoi que ce soit sur ce projet tant qu’on ne sait pas si la banque va accepter de nous prêter l’argent.

Partisan du moindre effort, naturellement, nous préférons savoir si tout le travail que nous allons fournir en vaut la peine, si ça va servir à quelque chose.

Dans cette incertitude, beaucoup choisissent de commencer leur parcours du combattant par cette étape. Ça paraît logique après tout ! Sauf qu’en fait, c’est une erreur très rependue et qui s’avère souvent fatale…

Demander sa capacité d’emprunt avant de commencer le job

Signe OK ou KO

Vous pourriez avoir envie de savoir combien vous pouvez emprunter à crédit pour un investissement locatif. En fait, c’est soit inutile, soit dangereux pour votre projet.

Vous êtes dans ces deux situations :

1) Vous avez un bon dossier, vous êtes confiant

Dans ce cas-là, je pense que je n’ai pas besoin de vous dire que c’est inutile, puisque vous allez devoir de toute façon monter votre dossier une fois le compromis signé.

  • Seul cas où ça pourrait être intéressant : s’il y a plusieurs acheteurs, le vendeur va choisir le premier qui viendra lui mettre un accord de principe sous le nez. (En sachant que vous pouvez « créer » votre accord de principe. La manière de vous présenter à l’agent immobilier ou au propriétaire, de parler de votre dossier, va bien souvent les rassurer.)

2) Vous doutez de votre situation

Si vous doutez pour une bonne raison, vous pouvez être sûr qu’au moins une banque va douter aussi. Vous avez de très fortes chances d’avoir un refus parmi vos démarchages.

Donc, vous allez vous retrouver face à un non, ou un : « Reviens plus tard, d’ici 2 ou 3 ans, quand ta situation sera plus stable. » (Ou je ne sais quel mot abstrait qui ne nous avance pas plus.)

Un non, ça fait mal, mais un non fait beaucoup moins mal quand on a encore rien fait. Quand on n’a pas encore investi de temps, d’argent et d’énergie.

Le but est donc d’y aller uniquement après avoir bien galéré et signé le meilleur compromis qui soit.

Quoi ? Seulement maintenant ? Si vous voulez mon avis, oui, seulement maintenant. Et je vous conseille vivement de prendre cet avis. Je l’ai constaté en réel, c’est validé, vérifié, confirmé !

Prenons une métaphore :

Personne qui imagine des choses

Première situation

Imaginez que vous habitiez à 5 minutes à pied de Disneyland et que vous avez un passe illimité d’entrées gratuites. Vous décidez d’y aller seul parce que vous n’avez rien d’autre à faire ce jour-là.

Une fois devant l’accueil, le guichetier vous dit que c’est fermé, que vous ne pouvez pas venir au parc aujourd’hui, que vous devriez revenir d’ici quelque temps.

Un peu déçu, vous n’insistez pas plus que ça et rentrez chez vous, c’est tout. Vous n’avez rien investi, vous êtes à côté et vous pouvez revenir quand bon vous semble.

Deuxième situation

Maintenant, imaginez que vous ayez fait 400 km pour y arriver, que ça fait deux mois que vous en parlez avec vos enfants et que vous avez payé 100 € l’entrée pour les deux parcs pour vous et toute votre famille qui vous accompagne. Tout le monde a prévu sa journée pour cet événement, il fait beau, la totale.

Vous arrivez devant le guichetier, et il vous refuse l’entrée, ce n’est pas possible aujourd’hui, revenez un peu plus tard.

Est-ce que vous allez réagir de la même manière que dans le premier cas ? Est-ce que vous allez tourner les talons et abandonner aussi facilement ? Après avoir tant donné ?

On retrouve la notion d’engagement.

Si vous vous engagez dans quelque chose, vous n’abandonnerez pas au premier refus. Si vous avez donné beaucoup de temps, d’énergie et d’argent, la logique s’inverse, et vous devenez un(e) guerrier(e) prêt(e) à tout défoncer pour avoir ce que vous voulez. C’est logique pour vous, vous ne pouvez pas avoir dépensé tout ça pour rien. C’est comme-ci vous dépensiez 500 € dans un produit qui ne marche pas ! Impossible pour vous de ne pas demander remboursement, si c’était quelque chose que vous avez eu gratuitement, vous laisseriez tomber si la démarche pour se faire rembourser est compliquée.

Enfin, pour rajouter une couche à mon argument, vous êtes engagé envers vous, mais pas seulement ! Vous avez également pris beaucoup de temps à l’agent immobilier et au propriétaire, vous avez posé plein de questions, négocié, visité et encore visité. Normalement, ça doit aussi vous encourager. L’être humain est fait ainsi, il se sent obligé de rendre le service qu’on lui a rendu. De plus, si l’agent immobilier a vraiment envie de faire sa vente, il pourrait vous trouver un copain courtier qui a un très large réseau… mais ça, ça fera l’objet d’un autre article.

Vous êtes un(e) guerrier(e) même sans engagement

Guerrier spartiate

Vous pourriez me dire que vous avez cette détermination même si vous n’avez rien engagé dans l’histoire, OK, je vous crois.

Par contre, votre dossier sera moins concret, donc moins parlant pour la banque.

Si vous arrivez en disant :

« Je veux faire un crédit pour un investissement locatif de 150 000 € ! Je vous rassure, ce sera un bien situé et ça rapportera au moins 300 € par mois, une fois tout payé !

Je souhaite louer le bien avec le dispositif Louer Abordable pour bénéficier des 85 % d’abattements fiscaux et d’un déficit foncier qui impactera ma fiscalité générale. »

La banque va prendre note et faire ses calculs.

Si vous lui dites :

« Je veux faire un crédit pour un investissement locatif de 161 456 € ! C’est un bien de 151 m2 composé de 3 appartements, rue de l’investissement à ImmoVille, donc proche du centre-ville.

Je souhaite louer le bien avec le dispositif Louer Abordable pour bénéficier des 85 % d’abattements fiscaux et d’un déficit foncier qui impactera ma fiscalité générale.

Il y a des compteurs séparés, donc pas de dossier Enedis à réaliser.

Le bien coûte 99 100 €, il y a 7 000 € de frais d’agence et 8 000 € de frais de notaire. Les travaux de rénovation s’élèvent à 57 356 €, voici le devis réalisé par une entreprise du bâtiment qui a 24 ans d’ancienneté et une excellente réputation.

ImmoVille est une zone B2 avec un plafond de loyer ANAH de 9.07 € pour les surfaces inférieures à 55m2, ce qui me permet de louer l’ensemble à 1 369 € hors charges. J’ai une taxe foncière de 1 866 €.

Résultat, chaque mois, en retirant les 6 % de gestion locative agréée, je dégage 331 € de bénéfice en imaginant une mensualité de 800 €.

Et 12 mois sur 12 puisque le dispositif comprend la garantie VISALE, vous connaissez ?

J’insiste sur le fait que cette somme est bien nette d’impôt, puisque rien qu’avec les 85 % d’abattement fiscal, la taxe foncière, les intérêts et l’ADE, je ne paye déjà plus d’impôts.

Ensuite, de ce résultat, je dois déduire la PNO, que j’aimerais d’ailleurs prendre chez vous si possible ? »

Euh… Vous voyez la différence ?? Comment pourrait-elle vous dire non ?!

La différence c’est que vous êtes vous-même convaincu ! Un refus vous semblerait absurde ! Vous croyez en votre projet, non pas parce que vous avez confiance en vous, vous y croyez parce que c’est la calculatrice qui vous le dit ! Vous avez fait 10 allers-retours, vous avez calculé 100 fois, rien ne cloche ! Et quand rien ne cloche, alors rien ne cloche, c’est tout. Il n’y a pas de piège partout !

Ne pas en parler à tout le monde

Homme qui fait le signe du silence

Votre banquier fait partie des gens à qui vous parlez trop et qui peuvent vous démotiver !

Mettez-vous bien en tête que même si c’est lui qui va vous financer, il n’a probablement pas investi lui-même. C’est bizarre et risqué pour lui, ce n’est pas une manière classique de s’enrichir. Lui, il veut un bon gros CDI et « un loi PINEL » pour pas trop payer d’impôts, ça c’est logique, certainement pas votre projet qui vous fait gagner concrètement et immédiatement l’augmentation qu’il a mis 5 ans à obtenir.

Si votre banquier est la première personne à qui vous en parlez, il pourrait vous asséner de phrases démotivantes et anxiogènes issues de sa propre réalité.

Pour conclure

Allez voir la banque une fois que vous avez signé un compromis de vente.

Attention, vous êtes responsable et conscient de votre situation. Désolé, mais si vous êtes fiché banque de France avec 0 € de revenus et que vous faites toutes les démarches avant, rien y fera, vous aurez un refus même après 1000 banques et une détermination sans failles. Ne faites pas perdre le temps à tout le monde et analysez votre situation.

Ce qu’il faut bien comprendre ici, c’est que ce n’est pas à une tierce personne d’évaluer votre capacité d’emprunt, c’est à vous ! Faites vos comptes, voyez combien vous pouvez perdre, calculez votre taux d’endettement, calculez votre reste à vivre. Soyez honnête avec vous-même et faites votre propre montage de dossier.

Récapitulatif

Pourquoi aller voir sa banque après avoir fait toutes les démarches :

  • pour ne pas abandonner au premier refus, en effet la notion d’engagement est très importante. Selon votre degré d’investissement dans ce projet, vous vous battrez plus ou moins ;
  • pour présenter un projet beaucoup plus concret et convaincant à la banque ;
  • pour ne pas risquer de vous prendre en plein visage des arguments non fondés qui pourraient vous freiner.

Seul point positif dans le fait d’aller voir la banque au tout début :

  • vous aurez peut-être un accord de principe écrit et vous pourrez bloquer n’importe quel immeuble avant tout le monde grâce à lui.

J’espère que cet article vous a plu, et surtout qu’il vous sera utile. Partagez-le un maximum avec votre entourage pour que le message passe le plus possible :).

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Comments

  1. Merci pour cet article et ces bons conseils. Il est vrai qu’avec le climat incertain actuel les banques vont y regarder à 2 fois avant d’accorder leur confiance. Etre bien préparé avant le premier rendez-vous devient incontournable !

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Bonjour Nico, oui tout à fait, il faut mettre toutes les chances de notre côté 🙂 !

  2. Ce que je crains le plus c’est ce que tu appelle l’angoisse. Mais en effet, un dossier bien préparé a toujours plus de chance de réussite. J’avoue qu’on est passé par un courtier donc ça a limité le stress du refus.

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Bonjour Lucie, c’est sûr que le courtier peut vraiment nous sauver s’il a un bon réseau ! En tout cas, ravi de savoir que vous avez investi !

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