La vérité sur le crédit immobilier pendant la crise sanitaire du coronavirus

La vérité sur le crédit immobilier pendant le coronavirus

Ça fait un moment que je procrastine cet article sur la situation du crédit immobilier pendant le coronavirus. Ou plutôt, après le confinement, qui est surtout ce dernier, en réalité, qui nous a mis dans cette crise.

Je n’ai pas reporté son écriture par flemme ou manque de temps, juste par souci de connaissance. Je n’avais pas envie de vous mettre des informations que je ne connaissais pas encore ou que j’avais lu sur d’autres articles. J’aurais pu, parce qu’il y a de très bons articles à ce sujet, sauf que je n’en ai pas trouvé qui disait la vérité. Parce que, c’est simple, il n’y a pas de vérité précise sur ce sujet.

Pour vous écrire cet article, il me fallait des cas concrets, des vraies personnes qui ont été voir les banques, plusieurs banques, et qui ont eu des retours. Soit qui valident les bruits de couloir, soit non, soit qui les valident à moitié et qui rajoutent d’autres éléments, etc.

Bref, j’aurais pu encore attendre d’avoir d’autres retours mais cela aurait été inutile, et vous allez vite comprendre pourquoi.

Retour sur mon enquête du crédit immobilier pendant le coronavirus

Pour souscrire à un crédit immobilier avec la crise du coronavirus, il faut que :

Votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33% sans compter les futurs loyers

Oui, oui, sans compter les futurs loyers ! Donc avec votre simple salaire et en déduisant tout ce que vous payez déjà.

Pour rappel, le taux d’endettement est un pourcentage qui représente la part de vos revenus qui est utilisée pour payer vos dépenses. Les banques comptent, dans les dépenses, votre loyer + vos crédits en cours. En gros, si vous gagnez un salaire de 1 500 € et que vous avez un loyer de 500 €, votre taux d’endettement est déjà de 33 % : (500/1500) × 100 = 33.

Toujours avec un loyer de 500 €, si vous envisagez un projet à 150 000 €, représentant une mensualité de 750 € environ, vous devez gagner 3 750 €, sans prendre en compte vos futurs revenus locatifs… rien que ça.

Exact : 33% de 3 750 € font bien 1 250 € (750 € votre mensualité + 500 € votre loyer).

Alors imaginez celui qui a déjà quelques crédits immobiliers et un crédit auto…

Autant dire qu’une telle règle sur le crédit immobilier pendant le coronavirus signe la fin de tous les investissements locatifs, sauf pour les riches. Et ceci engendrerait de très lourdes pertes pour beaucoup d’acteurs du marché.

Votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33% en comptant les futurs loyers

Comme je l’explique dans mon livre « Ne laissez plus personne décider combien vous gagnez », les banques utilisent deux moyens pour calculer votre taux d’endettement en tenant compte du projet.

Pour reprendre notre exemple, vous gagnez 1 500 €, votre mensualité maximale pour ne pas dépasser ce taux est de 500 €.

Mais, heureusement, les banques prennent en compte vos futurs revenus locatifs. Enfin, en général, ils ne prennent que 70 % pour retirer les éventuels frais et travaux. Donc toujours pour un investissement de 150 000 € avec une mensualité de 750 €, pour un salaire de 1 500 €, votre taux d’endettement serait de 50 % : (750/1500) × 100 = 50. Mais en ajoutant 70 % des loyers, imaginons 1 200 € pour un immeuble de 3 appartements loués chacun 400€, soit 840 € : (1200 × 70) / 100 = 840 ; votre revenu passe à 2 340 € : 1 500 € + 840 € ; et votre taux d’endettement à 32 % : (750 / 2340) × 100 = 32 ; la banque vous suit. Bien joué !

Sauf qu’en ajoutant votre loyer de 500€, vous repassez à 53% : (500€ de loyer + 750€ de mensualité) / 2340€ = 53 %. Ouille, c’est KO.

C’est pour ça que les banques qui auront envie de vous suivre ne calculeront pas de cette manière. Elles prendront tout simplement : les 70 % des loyers 840 € – la mensualité 750 € = 190 € de bénéfice qu’ils ajouteront à vos revenus. Donc votre taux d’endettement n’en sera pas impacté.

En fait, cette règle a toujours existé sur le crédit immobilier même avant le coronavirus. C’est juste que les banque dépassaient très facilement les 33% si votre reste à vivre restait correct. C’est-à-dire, la somme d’argent qu’il vous reste une fois vos dépenses passées. Ici, en période de crise, le message serait que les 33% sont très strictes et qu’ils ne peuvent en déroger et aller au-delà.

Vous mettiez 10 à 20% d’apport

All-in au poker

Cette règle pour obtenir un crédit immobilier en période de coronavirus est très dérangeante.

Vous le savez, un des buts d’un investissement locatif est de rembourser le crédit immobilier grâce aux loyers de vos locataires et de garder votre propre argent bien au chaud. Je le dis souvent : pour moi, une opération réussie est une opération pour laquelle vous avez sorti 0 € de votre compte bancaire.

En ces temps, il paraîtrait que vous seriez obligé de mettre 10 ou 20 % d’apport dans votre projet, sans quoi vous obtiendriez un refus ferme et catégorique. Ce pourcentage représentant généralement les frais d’agence et de notaire.

Ça paraît logique pour une banque de mettre de l’apport. Ça réduit votre taux d’endettement et donc le risque. Ceci dit, pour nous, c’est complètement illogique ! Comment pourrions-nous être un client moins risqué avec 15 à 30 000 € de moins sur notre compte bancaire ? Somme que nous aurions pu garder, justement, en cas de soucis de paiement ?! Allez savoir.

Bref, si vous avez cette somme d’argent et que ça ne vous dérange pas de les mettre, pourquoi pas, mais pensez long terme. Dans l’optique de construire un joli parc locatif, pouvez-vous (ou voulez-vous) sortir 15 ou 30 000 € tous les 6 mois ? J’en doute…

Vous soyez propriétaire ou accédant à la propriété de votre résidence principale

Un critère obligatoire que j’ai entendu également.

Bon, dans les meures, c’est logique d’acheter sa résidence principale. C’est signe d’une vie réussie. C’est la suite logique après de bonnes études, un bon CDI et un mariage réussi. Manque plus que le bébé et le chien :).

Si ça ne vous emballe pas plus que ça, et que vous ne voulez pas investir autant d’argent dans une maison dans laquelle vous êtes presque obligé de rester pendant plusieurs années, peu importe les nouveaux voisins ou les travaux autour qui se présenteront, et que vous n’avez pas envie de payer vous-même les travaux et les entretiens courants, en gros que rester locataire bien tranquille vous va très bien et que vous préférez garder vos sous pour faire grossir votre parc immobilier et atteindre votre indépendance financière, alors vous serez vu comme un OVNI et effraierez votre banquier. Une telle différence de choix de vie n’est pas logique et fait peur.

Par contre, ce critère est vrai pour le crédit immobilier même sans le coronavirus mais paraitrait-il que c’est devenu vraiment une interdiction en ce moment.

Bilan de tout ça ?

Une table de réunion qui fait le point

Dur, dur… Vu sous cet angle, le coronavirus ne tue pas que nos proches, il tue également nos rêves.

Mais… en fait, les motifs de refus que vous venez de lire n’ont rien d’anormal. C’est exactement la même chose qu’avant le confinement.

Désolé mais on n’a jamais pu investir dans l’immobilier avec le RSA, en étant logé en foyer et avec 2 000 € de découvert ; et les banques ont toujours eu pour règle de suivre au maximum les 33 % de taux d’endettement (bien sûr, en prenant en compte les futurs loyers).

En voici une de vérité : les sons de cloches que je vous ai cités plus haut viennent de personnes qui ont juste posé la question à leur banquier ou alors c’est tiré d’article que Google me propose dans l’onglet « discover ».

Maintenant, j’aimerais vous présenter des sons de cloches provenant d’autres sources, que je vous dévoile après, je vais être plus bref :

  • aucun changement sur le crédit immobilier après le coronavirus ;
  • un peu plus stricte sur les 33 % mais on peut dépasser si le reste à vivre est bon ;
  • ils insistent un peu plus pour un peu d’apport ;
  • ils vont préférer les investisseurs dans le locatif que les acheteurs de leur résidence principale.

Oui, oui, le dernier point est véridique. Les banques seraient plus enclin à suivre ceux qui empruntent pour un investissement locatif, donc un actif, un projet qui rapporte de l’argent, que ceux qui empruntent pour leur résidence principale, donc un passif, un projet qui leur font perdre de l’argent.

Quelle différence entre ces deux sons de cloches ?

Il y a ceux qui sont allés sans projet et qui ont eu, soit un refus, soit des conditions très strictes. Et ceux qui y sont allés avec un projet et qui ont eu un accord. Ce n’est pas plus compliqué que ça.

C’est toujours la même chose, on en revient à l’article : crédit investissement locatif : l’erreur que TOUT LE MONDE fait. Si vous êtes en train de lire cet article, vous devez aller lire celui-ci également, j’insiste ! 🙂

J’ai vu des gens passer plus de temps à savoir si les banques continuaient de prêter de l’argent qu’à chercher un projet concret, pour de vrai.

Bien sûr que les banques vont continuer à prêter de l’argent ! C’est leur travail !

Pourquoi les banques vont être plus strictes ?

Professeure stricte

C’est une crise ! Tout le monde est en panique. Et une banque se concentre sur le coût du risque. Je ne connais pas précisément les éléments qui modifient ce coût du risque mais plus il est haut, plus les maisons financières resserrent leur score, c’est-à-dire qu’elles acceptent moins facilement les crédits.

Naturellement, pendant cette crise sanitaire, les scores se resserrent.

Ensuite, pour les profils d’investisseurs, il y a plusieurs éléments qui peuvent faire peur aux banques :

  • le risque de la diminution des aides au logement ;
  • la hausse des prises en charge des assurances en cas de maladie, d’arrêts de travail et, surtout, de perte d’emploi ;
  • le risque de perte emploi, donc de changement de budget, donc d’une augmentation du risque d’impayés des accédants à la propriété (de leur résidence principale ou d’un investissement locatif). Même si votre bien s’autofinance et vous fait gagner de l’argent, les banques vont toujours se baser sur votre situation budgétaire.

Ensuite, ça va dépendre également du projet. Si vous faites de la location courte durée, ça risque d’effrayer votre conseiller en ce moment. Si vous regardez un minimum les informations TV (même si c’est mauvais pour la santé, la preuve avec tous ces articles qui ont fait peur à bcp d’investisseurs qui étaient prêts à se lancer), vous avez vu ou entendu que les hôtels perdaient des milliers d’euros et qu’ils n’étaient remplis que de moitié. À vous de les convaincre si c’est vraiment ce que vous voulez faire.

Par contre, si vous y allez avec une location nue classique ou conventionnée, ça ne changera rien du tout… Vous avez juste à bien vendre votre dossier, mais ça c’était même avant le coronavirus.

Aussi, un courtier me disait que les banques ne gagnaient plus d’argent sur les intérêts d’emprunts, tellement ils étaient faibles et que leur bénéfice provenait essentiellement des assurances. Alors n’hésitez pas en jouer en disant que vous voulez bien entendu être couvert par leurs produits d’assurance.

Quelle banque aller voir ?

Homme qui se pose une question

J’ai eu des bons retours du CIC mais qui insiste plus pour de l’apport, sinon il y a le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel qui semblent plus souples.

Après, il faut que vous preniez rendez-vous avec toutes les autres banques aussi parce que leur réponse peut varier énormément. Elles dépendent de nombreuses choses, comme du département où ils se situent, etc.

Aussi, n’hésitez pas à contacter des courtiers si vous avez des refus et que votre situation tient la route, ils vous trouveront une solution dans la plupart des cas.

Conclusion sur le crédit immobilier pendant le coronavirus

Arrêtez de spéculer ! Passez à l’action !

Vous ne devriez même pas lire cet article mais être en train de chercher votre immeuble de rapport ! Voulez-vous vraiment laisser votre avenir de côté parce que quelqu’un vous dit que vous allez avoir un refus ? Un refus de quoi si vous n’avez même pas encore de projet, d’ailleurs ?

Analysez vous-même votre dossier, voyez si vous pouvez investir, et soyez réaliste encore une fois, soyez ambitieux mais pas bête… Si tout roule, alors allez jusqu’au bout. Battez-vous ! Trouvez votre bien et battez-vous pour le décrocher. Signez ce compromis et allez fièrement devant des centaines de banques s’il le faut jusqu’à ce qu’une vous suive.

Si vous avez 20 refus alors que votre situation tient la route, alors vous aurez le droit de dire que le crédit immobilier est mort à cause du coronavirus !

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Comments

  1. Merci pour cet article clair et détaillé et qui coupe l’herbe sous le pied à pas mal de rumeurs !

  2. alexandremds dit :

    Merci pour cet article très complet.
    Je confirme que c’est très compliqué de séduire une banque pour obtenir un crédit immobilier, j’ai fait appel à un courtier et démarché plusieurs banques avant d’obtenir un accord favorable.
    Comme je le disais, il faut séduire avec un projet bien conçu et une détermination à toute épreuve.

    L’article le décrit bien : concevez votre projet jusqu’au moindre détail et foncez.

    1. Pierre Vancoillié dit :

      Merci pour ce partage d’expérience et félicitations !
      Très compliqué, oui, surtout en ce moment.
      Bravo pour cette détermination, un très bel état d’esprit pour atteindre nos objectifs.
      En route pour le prochain achat, du coup ? 🙂

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