Faut-il zapper les agences immobilières ?

Faut-il passer par une agence pour acheter un bien immobilier ?

Pour devenir propriétaire bailleur et encaisser des rentes, encore faut-il acheter un bien immobilier. Vous allez donc devoir vous le procurer auprès de quelqu’un d’autre.

En premier réflexe, nous aurions tendance à nous tourner vers les agences immobilières pour réaliser cette opération. Mais est-ce une bonne idée ?

Je vous propose de voir cela dans cet article.

Acheter un bien immobilier : les 3 acteurs du marché

1) Les particuliers

Une main qui tient une maison familiale

Vous pouvez acheter un bien immobilier directement de particulier à particulier. Je sais que ça fait peur à beaucoup, mais pourtant, vous n’avez pas moins de garanties que si vous passez par une agence ou un notaire.

L’avantage ici est que vous évitez les frais d’agence.

L’inconvénient est que les vendeurs n’ont pas forcément conscience du prix réel de leur bien sur le marché et sont, de ce fait, souvent plus gourmands qu’ils ne devraient. En plus, c’est vous qui allez devoir négocier directement avec le vendeur, ce qui n’est pas toujours évident, surtout si vous n’avez jamais fait ça et que vous n’avez aucune expérience en négociation.

Dernière chose, et pas des moindres, vous devez savoir ce que doit contenir un compromis de vente, à moins de le faire rédiger par un notaire et c’est d’ailleurs fortement conseillé.

2) Les cabinets de notaires

Une signature chez le notaire

Certains cabinets de notaire proposent des biens à la vente.

Le gros avantage est que vous ne payez pas de frais d’agence et qu’ils sont censés réaliser le même travail qu’une agence. Je dis « censés » parce que c’est vrai pour tout ce qui est compromis et diagnostics, cependant, pour les devis, la négociation et le suivi derrière c’est loin d’être pareil.

Peut-être suis-je mal tombé, mais je les ai toujours trouvés distants et limite embêtés par la partie vente de leur activité. Sans ça, ce serait de loin la meilleure option.

3) Les agences immobilières

Une maison bleu et orange

Vous les connaissez bien, elles sont très nombreuses et proposent tout type de bien, que ce soit à la vente ou à la location.

L’avantage d’acheter un bien immobilier en passant par une agence c’est que, leur but numéro un est de vendre, et vite, donc elles proposent des biens à des prix correspondant au marché et même en dessous. Mais ce n’est pas tout, elles négocieront pour vous avec le vendeur, réaliseront les devis si nécessaire et tous les diagnostics obligatoires. Elles rédigeront le compromis en bonne et due forme et elles peuvent même vous accompagner jusque chez le notaire. Elles sont expertes dans le domaine donc vous donneront réponses à toutes vos questions et si elles ne les ont pas, elles iront les chercher et reviendront vers vous.

Dernier avantage, le meilleur : un bon agent immobilier peut devenir un véritable allié et entrer dans votre équipe.

Le problème avec les investisseurs, c’est que plusieurs se lancent dans un projet sans tout prévoir et ont un refus de la banque. Ce type de scénario fait perdre beaucoup de temps et de crédibilité à l’agent immobilier auprès des vendeurs. De ce fait, si vous avez réalisé déjà une ou deux opérations avec un agent immobilier qui connaît votre dossier et a confiance en votre capacité d’achat, il vous appellera dès qu’un bien arrive chez lui, la veille qu’il soit mis sur leboncoin.fr et vous pourrez donc prévoir une visite, la toute première visite sera pour vous et vous aurez une longueur d’avance sur tout le monde.

Vous pouvez également lui envoyer l’annonce d’un bien si vous voulez qu’il s’en occupe. Si vous savez qu’il est bon négociateur et que vous pouvez avoir confiance en lui niveau travaux, autorisations, etc. Même si vous devez toujours tout valider vous-même nous sommes bien d’accord.

Vous vous demandez si un bien en vente dans une agence peut être envoyé à un agent immobilier d’une autre agence ? Oui, tout à fait, à condition que ce bien ne soit pas une exclusivité de la première.

Et bien sûr, il peut vous aider à élargir votre réseau en vous présentant des diagnostiqueurs et des artisans pour réaliser des devis.

Bref, un élément-clé. Mais, bien entendu, chaque agence est différente, j’ai déjà eu bien plus de mauvaises expériences que de bonnes, des agents qui doivent me rappeler et ne le font jamais ou des questions qui restent sans réponses.

L’inconvénient de passer par une agence est que vous paierez des frais assez élevés, comptez entre 3 et 10 % du prix net vendeur, parfois plus pour les petits montants.

La caverne d’Ali Baba pour acheter un bien immobilier

Des lampes magiques et des trésors

Vous le savez maintenant, je ne m’en cache pas, et surtout si vous avez lu « Trouvez votre immeuble de rapport en une semaine » et « Ne laissez plus personne décider combien vous gagnez », je fais preuve d’un très grand favoritisme en ce qui concerne les sites internet qui proposent des biens locatifs à vendre.

Bon OK, pour ceux qui ne le connaissent pas encore, je suis d’accord pour vous le dévoiler ici…

Il y a un endroit où vous pouvez retrouver tous les biens en vente sur le marché. Cet endroit magique, cette caverne d’Ali Baba, j’ai nommé : leboncoin.fr !

Honnêtement, c’est tout ce dont vous avez besoin pour trouver votre bonheur.

Vous pouvez lire gratuitement comment j’utilise cette plateforme pour trouver un immeuble de rapport en une semaine dans mon livre du même nom que vous trouverez en bas ou sur le côté de cet article, mais je posterai également un article qui reprend tous ses éléments sur le blog.

Bien sûr, il n’y a rien de sorcier, mais il n’est pas toujours évident de faire le tri comme il faut. Le but n’est pas de visiter tous les biens que vous trouvez sur le site, mais bien de n’aller voir que ceux que vous pourriez signer sur-le-champ.

Trouvez votre bonheur, c’est bien. Pour commencer seulement. Mais comment trouver les pépites, les affaires du siècle ?! L’immobilier, c’est comme la bourse, « quand c’est dans le journal, c’est déjà trop tard », les meilleures affaires sont vendues avant d’apparaître sur leboncoin.fr. Comment les trouver alors ? Grâce à votre réseau.

Votre réseau

Réseau

Dès que j’envisage d’acheter un nouveau bien, j’appelle trois agents immobiliers pour les prévenir. Deux de mes immeubles n’étaient pas encore en publicité quand on me les a proposés.

Aussi, le reste de votre réseau aura des informations avant internet. Combien de fois des artisans m’ont dit : « Tiens ? Tu savais que l’immeuble de telle rue allait être en vente ? Le propriétaire vient de divorcer. »

Bon ça fait un peu pipelette ou commérage c’est vrai, mais merci du filon !

Et c’est là toute la puissance de votre réseau. Vous pouvez trouver des biens avant qu’ils ne soient mis en vente officiellement. Et surtout, vous avez moins de travail à faire. Si vous avez votre réseau, vous pouvez simplement contacter vos connaissances pour leur dire et, normalement, ils vous trouveront quelque chose et vous n’aurez même pas besoin de faire tout le travail de recherche.

Mais il y a quand même des pépites sur le net, et vous allez devoir passer par cette étape de recherche avant que vous n’ayez votre propre réseau.

Personnellement, je prends plaisir à chercher, c’est un avantage certain puisque je peux passer ma soirée entière sur leboncoin.fr à ouvrir « tout ce qui paraît pas mal » dans un nouvel onglet. Le lendemain matin, j’ai mes dizaines d’onglets qui m’attendent, je prends un bloc-notes, un stylo, mon téléphone, et c’est parti !

Conclusion : faut-il zapper les agences immobilières pour acheter un bien immobilier

Homme avec un point d'interrogation à la place de la tête

Non, pas du tout ! Je suis à 100% d’avis de passer par une agence immobilière pour acheter un bien immobilier. Déjà pour tout le côté administratif, et évidemment, pour le côté réseau.

C’est vrai que les frais sont cher, et par exemple, pour réaliser un OBO quelques années plus tard, on dégagera un maigre bénéfice réel puisque nous n’aurons remboursé que les frais d’agence et de notaire. Pour autant, c’est souvent le meilleur moyen de trouver une pépite et de l’obtenir avant tout le monde, sans trop vous embêter (surtout). C’est également un très bon moyen pour négocier, même assez violemment, un prix de vente. En effet si ce n’est pas votre tasse de thé, l’agent immobilier s’en chargera. Vous n’avez qu’à calculer et donner votre prix net vendeur idéal et c’est lui qui partira au front à votre place.

Par contre, attention, les agents immobiliers compétents, consciencieux, et qui ont eux-mêmes un bon réseau sont rares. C’est un véritable allié qui peut vous changer la vie mais à condition qu’il excelle dans son métier, sinon, ça peut vite devenir une barrière inutile et couteuse entre vous et le propriétaire. Mais vous finirez par en trouver un bon, j’en suis sûr :).

Pour terminer, ne vous freinez pas si vous trouvez un bien qui est vendu par un particulier ou un cabinet de notaire. Si c’est un notaire, les démarches sont les mêmes, si c’est un particulier, dans la plupart des cas, il sera en contact avec un notaire pour rédiger le compromis de vente alors aucune inquiétude à avoir.

N’oubliez pas : un bon projet est un bon projet, peu importe par qui vous passez pour en faire l’acquisition.

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