Les 1 étapes clés d'un achat locatif

Les 11 étapes clés d’un achat locatif

Réaliser un achat locatif, c’est facile. Dans les faits, il suffit d’aller à la banque et d’acheter un bien que vous louerez à quelqu’un. Mais investir dans un investissement immobilier rentable, qui vous fera gagner de l’argent chaque mois, c’est une tout autre histoire

On pourrait croire que foncer tête baisser nous fera gagner du temps, qu’il vaut mieux y aller direct et voir ce qui se passe après. Même si l’action sera toujours meilleure que l’inaction, il est beaucoup plus intéressant d’avoir un fil rouge à suivre et de respecter certains fondamentaux.

Lisez ce qui suit pour connaître les 11 étapes clés pour créer cette toute autre histoire.

1) Prenez une décision ferme et définitive, engagez-vous à faire un achat locatif

Il est temps de décider !

Ce premier point est probablement le plus important. Enfin, en tout cas, il a vraiment sa place en numéro 1.

La notion d’engagement est très importante. Quand vous allez vous lancer dans un investissement immobilier, et c’est aussi valable pour tous les projets que vous allez entreprendre, vous allez mettre en place des actions, vous allez apprendre des choses, vous allez dépenser du temps et de l’énergie (et même souvent un peu d’argent) ; ça vous le savez, puisque tout est un investissement.

Mais soyons clairs, vous allez devoir faire des tâches plus chiantes que d’autres (et même très chiantes !), vous allez buter sur des notions que vous aurez plus de mal à comprendre au début, vous allez avoir des moments de faiblesse, de doute, et vous allez vouloir abandonner. Boum, le mot est dur. En fait, ce n’est pas que vous allez abandonner ouvertement et concrètement, mais vous allez reporter les tâches chiantes un jour, une semaine, un an et peut-être les reporter à tout jamais.

Si vous vous engagez pour de bon, alors vous ne pouvez pas abandonner, vous êtes obligé d’aller jusqu’au bout et de passer à travers ces moments de flemme dévastatrice…

S’engager envers soi peut être difficile au début, mais ça finit par devenir une habitude et la récompense devient beaucoup plus grande. Par exemple, je sais qu’aujourd’hui, si je décide de faire une diète de 30 jours ou de finir un article avant telle date, je m’engage envers moi-même et je fais mon maximum peu importe les difficultés. Je le fais, c’est tout. Je veux faire du sport mais je suis fatigué ? Je fais du sport, c’est tout. J’ai mal à la tête alors que je veux écrire un article ? J’écris un article, c’est tout. Je veux manger sain mais j’ai très envie d’un burger tout gras ? Je mange sain, c’est tout. On peut continuer comme ça toute la journée.

C’est devenu une partie de moi, c’est ma personnalité. Et croyez-moi, c’était très loin d’être le cas.

Engagez-vous à aller jusqu’au bout de vos rêves, si petits ou grands soient-ils. Et allez jusqu’au bout de votre projet d’achat locatif, c’est vous qui décidez maintenant !

2) Comprenez les notions fondamentales

Lettres ABC

Toute la partie pas marrante… Qu’est-ce qu’un TAEG ? Un TNA ? Une ADE ?

Est-ce que la PNO est obligatoire ? Utile ? La garantie loyer impayé ?

Le lexique du domaine dans lequel vous vous lancez est très important pour comprendre les articles que vous lisez, les vidéos que vous regardez, etc.

Et puis, le connaître, en plus de notions fondamentales comme actif, passif, ou autres, vous donnera confiance en vous. Vous démarrez votre expertise dans le milieu et c’est clairement rassurant, tout devient plus clair et comme j’aime le répéter : c’est l’inconnu qui fait peur !

3) Choisissez votre type de location

Plusieurs points d’interrogation

Souhaitez-vous faire de la location nue ou meublée ? De la courte ou longue durée ? Est-ce plus avantageux pour vous de générer des BIC ou des revenus ? Idem pour le déficit foncier ? Quelle fiscalité vous convient le mieux ?

Bien que vous puissiez mixer les activités, choisir votre type de location « socle » permet de vous focaliser sur elle, de monter encore et toujours en compétence et d’améliorer vos stratégies.

Pour ma part, vous le savez si vous me connaissez ou si vous avez lu mon livre, je suis un fervent défenseur de la location nue longue durée de logements conventionnés, qui est, à ce jour, la solution qui offre le plus d’avantages pour un salarié (je vous invite à lire mon article sur le dispositif Louer Abordable qui en vante les nombreux avantages). Pour autant, j’ai 3 studios en locations meublées longue durée desquels je ne me séparerais pour rien au monde et j’ai un test de location courte durée sur l’un d’entre eux. Mais je sais que mon type de location socle restera tel quel tant que les lois sont aussi favorables en ce sens…

Cette stratégie me permet de gagner de l’argent toute l’année, peu importe ce qui arrive (même les événements les plus inattendus). La location longue durée restera à l’humanité un besoin indispensable, ce n’est pas un plaisir, ce n’est pas variable, ça ne dépend pas de la pluie ou du beau temps. Ce n’est pas un plus dans la vie, un bonus, c’est indispensable !

Imaginez si le produit que vous proposez est indispensable à la vie de l’être humain ? Vous êtes quand même pas mal non ?

Bref, trouver son type de location est une étape très importante qui demande beaucoup de recherches sur le sujet, notamment sur l’aspect optimisation fiscale.

4) Trouvez votre ville

Loupe sur une ville

Si vous ne l’avez pas déjà, trouver votre ville est vraiment une très bonne idée. Bien qu’il ne faille pas se bloquer à une seule ville dans votre carrière d’investisseur, et que vous pourriez très bien trouver une pépite à 1000 km de votre endroit de prédilection, avoir VOTRE ville permet de développer un réseau. Ce qui facilite grandement la vie et qui fera exploser votre business à terme.

Cette ville doit être choisie, bien entendu, en accord avec votre type de location.

Ne vous focalisez pas que sur les villes que vous connaissez. Le but d’un achat locatif est bien qu’il tourne sans vous, vous n’avez pas besoin d’être disponible pour lui !

Je conseille de chercher dans un périmètre de 100 à 150 km, histoire de ne pas perdre trop de temps lors des visites de biens. Même si vous n’êtes pas obligé de visiter le bien pour l’acheter… Tant que l’artisan en qui vous avez confiance le visite et vous communique le prix que ça vous coûtera pour le rendre tout beau tout neuf, votre présence n’est pas indispensable (pour info, je n’ai visité que 2 immeubles sur les 5 que je possède, et il y en a un que je n’ai jamais vu au-delà de sa façade).

Aussi, si votre but doit être d’offrir le plus de confort possible à vos locataires, vous achetez des nombres : un nombre de fenêtres, un nombre d’étages, un nombre de m2, un nombre d’euros de loyer. Votre job, c’est de calculer !

Bon, je précise quand même que mon premier immeuble a été visité par mon frère, en qui j’ai une confiance aveugle, le deuxième par mon artisan qui est maintenant un ami. Il est clair que je n’aurais pas acheté un premier bien juste en faisant confiance à un inconnu et ce n’est pas ce que je vous conseille… C’est bien pour ça que j’invite toujours à chercher aux alentours de 100 à 150 km autour de chez soi pour être présent lors des visites.

Quand vous aurez sélectionné plusieurs villes, étudiez le marché correctement (vente de bien et location) et faites votre choix.

5) Trouvez votre bien

Immeuble

Arrivé ici, maintenant que vous avez votre type de location et votre ville, vous aurez défini ce que j’appelle votre « tout ce qui paraît pas mal ». C’est-à-dire un résumé grossier de votre recherche.

A présent, rien de plus simple ! Rendez-vous sur leboncoin ou tous les sites connus puis chercher des immeubles !

Quand vous aurez ouvert dans un nouvel onglet « tout ce qui paraît mal », vous contacterez les agences ou les propriétaires pour poser le millier de questions que vous aurez.

J’insiste, prenez votre temps sur ce moment, n’allez visiter que les biens qui passent déjà ce premier filtre. Rien ne sert d’aller visiter des studios de 18 m2 si vous voulez faire de la location conventionnée. Pareil s’il est très compliqué de rendre le logement décent au vu des surfaces habitables, perte de temps.

Pour les visites, allez-y si possible avec un artisan qualifié qui réalisera vos travaux. Et ce, même si vous vous y connaissez, n’oubliez pas, ce sont des nombres que vous voulez : le nombre d’euros que vous coutera la rénovation.

De plus, il vous fournira un devis qui vous permettra de faire vos calculs définitifs avant de négocier et signer.

6) Prenez votre décision

Liste checkée

Il est temps de prendre une décision, de faire une offre et de signer un compromis.

Moment particulier où vous revenez à vos chiffres et laissez de côté vos émotions, juste, faites-le ! Ne cherchez pas le loup. Non, un immeuble de 80 000 euros avec 30 000 euros de travaux qui vous offrira 3 beaux appartements rentables n’est pas une arnaque qui cache quelque chose que vous seul n’avait pas vue… c’est juste une opportunité !

J’ai écrit un article pour booster votre motivation rien qu’avec une simple phrase magique… Je ne vous en dis pas plus, cliquez ici pour le lire ;).

7) Demandez un crédit immobilier à la banque

Poignet de main à la banque

C’est le moment de trouver votre financement.

Quoi ? Seulement maintenant ?

Si vous voulez mon avis, oui, seulement maintenant. Et je vous conseille vivement de suivre cet avis. Je l’ai constaté en réel, c’est validé, vérifié, confirmé !

Pour beaucoup, c’est la première étape de leur projet. Ils vont voir leur bon vieux banquier qui leur a ouvert leur premier livret jeune quand ils avaient 12 ans.

« Je veux connaître ma capacité d’emprunt. »

Pardon ? Mais qu’est-ce que ça veut dire ? C’est quand même à vous de déterminer votre capacité d’emprunt non ? Si c’est juste pour savoir que vous ne pouvez pas dépasser 33 % d’endettement, épargnez-vous un rendez-vous et sortez votre calculatrice, c’est tout.

Le rendez-vous banque est important, c’est le moment où vous allez vendre votre projet. Donc il est préférable d’en avoir un avant d’aller la voir… Iriez-vous voir une maison d’édition en lui disant : « Et si j’écrivais un bon livre, vous me suivriez ? » Non, vous iriez la voir avec un projet béton histoire de la bluffer. Pour la banque, c’est pareil.

Deuxièmement, vous baisserez les bras bien plus facilement si vous n’avez encore rien démarré. Alors que si vous avez déjà tout fait, il vous faudra des dizaines de refus pour que vous abandonniez.

Prenez des dizaines de rendez-vous et allez-y fièrement (mais pas trop) avec votre compromis et vos justificatifs (CNI, fiche de paye, avis d’impôts minimum).

Posez à la banque toutes vos questions. Et attention, le taux d’intérêt n’est pas ce qu’il y a de plus important ! Ce n’est pas une compétition de qui a le meilleur taux ! Certains avantages sont bien plus importants que gagner 50 centimes sur votre mensualité.

C’est ici une très grosse erreur de stratégie que trop d’investisseurs font. Tellement que j’en dédis un article entier : Crédit investissement immobilier : l’erreur que TOUT LE MONDE fait !

8) Signez chez le notaire

Signature notaire

Bientôt ! Mettez le champagne le frais !

Pour la signature, vous avez le choix de prendre le notaire du vendeur, le vôtre, ou les deux. Dans les 3 cas, le prix sera le même pour vous, c’est juste que si vous prenez les deux, ils se partageront la somme.

9) Faites réaliser les travaux

Chantier de travaux

Même si vous être propriétaire du bien, vous n’êtes pas encore rentier ! Pour le devenir, vous êtes bien obligé de louer vos appartements… Le travail est loin d’être fini.

Mais c’est ici que le plus excitant commence : les travaux !

Normalement, vous avez déjà votre artisan (rencontré à l’étape 6) et votre devis. Si ce n’est pas le cas, c’est l’urgence numéro une. Cherchez et contactez plusieurs artisans, vérifiez leur ancienneté, leurs antécédents sur internet, regardez les avis client, demandez-leur qu’ils vous montrent leurs réalisations, etc. Et puis sentez-le au feeling aussi. Personnellement j’aime bien m’entendre un minimum avec les gens avec qui je travaille… Et contrairement au salariat, là, vous avez le choix de vos collègues ! Profitez-en.

Analysez aussi leur temps de réponse, s’ils décrochent facilement au téléphone, si vous avez les réponses à vos questions rapidement. Eh oui, si une entreprise met 3 semaines à vous faire un devis, combien de temps va-t-elle mettre pour refaire tout un appartement ? Les délais sont très importants dans l’immobilier, chaque jour qui passe est un prorata de loyer que vous n’aurez pas.

Et puis même pour la suite, si vous avez une urgence chez un locataire et qu’il met 10 jours à y aller ? C’est votre activité de propriétaire qui est en jeu…

Une fois votre analyse faite, c’est parti pour laisser les clés à votre professionnel du bâtiment et pour débloquer des grosses sommes sur votre enveloppe travaux. Bientôt, vous aurez les plus beaux appartements de toute la ville !

10) Trouvez des locataires

Remise des clés

Plusieurs solutions s’offrent à vous.

Déléguer cette tâche à un professionnel (agence immobilière, cabinet de notaire qui propose ce service, intermédiation locative agréée si vous faites du social).

Ou alors vous le faites vous-même via une annonce sur leboncoin. Classique mais très efficace.

Déjà c’est gratuit, ensuite tout le monde va dessus… Donc vous allez recevoir des dizaines de demandes de visites si votre annonce est attirante.

Ensuite, faites un premier filtre téléphonique pour bien être certain que ceux qui visiteront votre lot sont vraiment intéressés. Reposez les conditions, les charges qu’il reste à payer, le montant du dépôt de garantie. Reprécisez la surface habitable, les services, etc.

L’idée est d’économiser du temps, vraiment. Inutile de faire visiter votre studio de 25m2 à une famille de 4 personnes, ni votre rez-de-chaussée de 85m2 loué nu à un étudiant qui cherche un meublé pratique. Ils ne le prendront pas.

11) En bonus : développez votre réseau et faites gérer votre bien

Réseau

Le réseau est très important et, tout au long de ces étapes, vous allez le développer. Le réseau vous offre du temps, de l’argent et de la sécurité. Le combo gagnant, on ne fait pas mieux…

Voyons de qui il doit être composé en distinguant 2 temps à un investissement locatif.

Avant la mise en location :

  • un ou plusieurs agents immobiliers qui connaissent bien leur marché et qui ont confiance en votre capacité d’emprunt ;
  • une entreprise du bâtiment qui peut chiffrer et réaliser vos travaux ;
  • un courtier qui a son propre réseau et pourquoi pas qui est copain avec l’agent immobilier, d’ailleurs vous pouvez demander à l’agent immobilier qui vous vend le bien de vous présenter un courtier, il se battra d’autant plus pour votre dossier s’ils sont copains ;
  • un conseiller bancaire ouvert, qui croit en l’investissement locatif et qui connaît un minimum le sujet ;
  • un notaire disponible.

Pendant la location :

  • un organisme qui propose de la gestion locative compétent et disponible ;
  • un homme ou une femme toutes mains, ou entreprise multiservices, ou service de conciergerie en qui vous pouvez avoir confiance ;
  • une société de nettoyage qui n’est pas obligée de repasser 3 fois pour que ce soit impeccable ;
  • un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier, surtout si vous envisagez des montages compliqués, notamment avec des sociétés ;
  • un huissier qui répond à vos questions et vous accompagne en cas d’impayés.

Récapitulatif des 11 étapes pour réaliser un achat locatif

  1. Prenez une décision ferme et définitive, engagez-vous à faire un achat locatif
  2. Comprenez les notions fondamentales
  3. Choisissez votre type de location
  4. Trouvez votre ville
  5. Trouvez votre bien
  6. Prenez votre décision
  7. Demandez un crédit à la banque
  8. Signer chez le notaire
  9. Réaliser les travaux
  10. Trouver des locataires
  11. En bonus : développez votre réseau et faites gérer votre bien

J’espère que cet article vous a plu ! Mettez-moi en commentaire à quelle étape vous vous situez ;).

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