Les 7 erreurs a éviter dans un investissement locatif

Investissement locatif : 7 erreurs à éviter

Quand on se lance dans un investissement locatif, ou dans n’importe quelle autre activité d’ailleurs, il arrive très fréquemment que nous fassions des erreurs. Et celles-ci peuvent coûter très cher en argent et en temps. La bonne nouvelle, c’est que d’autres les ont faites avant vous, donc la plupart sont bien connues et simples à éviter. Je vous propose de lire ce qui suit pour connaître 7 erreurs faciles à éviter et pourtant très rependues.

1.    Vouloir commencer petit pour « se faire la main »

Petite maison

Je mets celle-ci en numéro un parce que pour moi c’est la plus importante, et aussi la plus rependue : c’est clairement conseillé par beaucoup pour un premier investissement locatif.

Le but est de rassurer le futur investisseur afin qu’il se lance, une fois qu’il aura fait le premier pas, il pourra plus facilement se lancer dans des projets plus conséquents. C’est une perspective admirable mais qui ne résout pas le problème de fond en plus d’être stratégiquement mauvais.

Bien sûr qu’à première vue, acheter un immeuble à 200 000 € est plus effrayant que d’acheter un studio à 40 000 €.

Pourtant, voici pourquoi c’est contrintuitif à ce niveau-là :

Vous voulez acheter un petit bien pour vous faire la main

Pour vous faire la main ? Ça veut dire que vous n’êtes pas prêt, et que ce soit pour 1 million d’euros ou pour une chambre étudiant à 15 000 €.

C’est vrai que l’expérience forge les grands investisseurs, mais nous avons la chance aujourd’hui d’avoir accès à toutes les plus grandes expériences et aux savoirs des plus compétents. Beaucoup d’investisseurs ont fait des erreurs avant vous, alors profitez-en et ne vous amusez pas à reproduire ces erreurs « pour vous faire la main en commençant petit », profitez des erreurs des autres !

Si vous voulez vous faire la main avec votre propre investissement locatif c’est que vous n’êtes pas prêt, vous n’avez pas été cueillir suffisamment d’information, vous n’avez pas commencé à construire votre réseau, vous n’avez pas un centime de côté, etc. La question n’est pas le montant de votre projet.

C’est plus risqué de commencer petit que de commencer gros

Bizarre n’est-ce pas ? Pourtant c’est vrai. Imaginons que vous achetiez un petit studio à 40 000 € tout compris. Vous êtes bien content parce que psychologiquement, ce n’est pas une trop grosse somme et en cas de pépin, si vous devez revendre, vous ne perdriez que 10 000 € au pire. Vous générez quelques centaines d’euros de loyer qui comblent largement la mensualité et les frais, et vous dégagez même quelques euros après impôts et tout le reste payé, parfait !

Sauf que, votre stratégie est fondée sur un seul bien et sur « quelques euros de bénéfice ». Vous commencez à me voir venir ? Eh oui, vous avez mis tous vos œufs dans le même panier. Si votre locataire ne paye pas, c’est vous qui devez payer la mensualité du crédit, vous seul. Si vous avez quelques travaux à faire entre deux locataires ? C’est vous qui payez la mensualité avant de louer de nouveau. Vous n’avez pas une assez grosse marge de manœuvre.

Si vous aviez acheté plus gros, par exemple un immeuble de 3 ou 4 appartements, vous n’auriez pas ce problème :

  • Un des appartements part en vrille ? Les deux autres continuent à vous payer.
  • Deux sur trois partent en vrille ? Déjà, il y a sûrement un problème dans votre stratégie si cette situation dure trop longtemps, mais le dernier appartement se charge de payer tout ou partie de la mensualité et de sauver les meubles.
  • Tous vos apparts partent en vrille ? Il y a un gros problème dans votre stratégie et cela n’a rien à voir avec le fait d’avoir commencé petit ou gros.

Qu’est-ce que vous commencez en réalité ?

Quand quelqu’un me dit : « Je préfère commencer petit. », je lui demande qu’il me rappelle ce qu’il commence en réalité. Il commence quoi ? à récupérer ses finances et s’enrichir on est d’accord ? Alors pourquoi vouloir commencer petit ?! Ne laissez pas vos peurs prendre des décisions à votre place en vous faisant oublier l’objectif réel.

Après si quelqu’un insiste et souhaite vraiment que je l’accompagne sur un petit investissement locatif, je le fais, mais je passe toujours par cette case de prise de conscience.

Pour conclure avec ce point, ce qu’il faut bien comprendre, c’est que si vous êtes convaincu que vous allez vous louper, n’achetez pas petit, n’achetez pas tout court !

2.    En parler à tout le monde

Ça c’est difficile à gérer… Quand on démarre un nouveau projet, qu’on s’est renseigné, qu’on a fait nos calculs et que tout colle, on ressent plusieurs émotions.

Déjà il y a l’excitation

Nous sommes très fiers et avons hâte de démarrer cette activité. Surtout que l’investissement locatif ! Wow ! C’est super classe quand même ! Vous vous rendez compte ? Je vais être propriétaire de 3 appartements ? Du coup on en parle à tout le monde.

Ensuite il y a la peur

On a beau avoir tout prévu, fait et refait nos calculs pendant des heures, passé 3 nuits blanches à se rassurer en se disant que l’artisan pourra refaire l’électricité et qu’il nous suffira de payer 500 € un comptable si la déclaration d’impôt est trop compliquée à remplir. Non, rien. Nous avons peur. Surtout si personne autour de nous ne s’est lancé. C’est simple, nous allons nous dire : « Mais ?! Je ne comprends pas, si c’était aussi facile, tout le monde le ferait ? Pourquoi moi je vais le faire et pas les autres ? Hmm, c’est pas normal, il doit y avoir un piège, et moi, gros pigeon, je tombe dedans sans rien voir ou quoi ? »

Imaginez un peu la scène : pour comprendre où ça coince, vous en parlez à tout le monde pour chercher une validation de l’extérieur, pour ne pas être le seul gars à se planter tout seul dans son délire de richesse inaccessible.

Et là, boum, le couperet tombe…

Vous aviez raison, c’était une connerie, tout le monde vous le dit. Votre cousin a un collègue qui galère avec un appart qu’il a, il passe ses weekends à changer des ampoules. Votre tante vous explique que le meilleur ami de l’ex-mari de son frère (ça veut dire votre oncle ?) est en procédure d’impayé depuis 5 ans avec un locataire. Pour finir, vous vous rappelez des cafards qu’il y avait chez votre vieux pote et la galère pour le propriétaire et vos parents vous assènent le coup de grâce en vous rappelant que le seul moyen raisonnable et validé pour gagner de l’argent est un CDI.

D’un coup, tous vos super calculs ne tiennent plus la route. Est-ce que le montant de votre futur bénéfice a changé ? Est-ce que le bien est devenu, d’un coup, une mauvaise affaire ? Absolument pas, mais c’est votre état d’esprit qui a changé. Vous avez trouvé ce que vous êtes venu cherché : de la peur. Alors vous reportez le projet jusqu’à ce que vous soyez bien sûr de ce que vous faites (même si vous l’étiez déjà).

Un an plus tard, vous croisez un vieux collègue, et en vous racontant vos vies, il vous dit qu’il s’est lancé dans un investissement locatif qui lui rapporte 280€ net par mois sans qu’il ne lève le petit doigt, sans compter la part de capital amorti qui fera que d’ici quelques années, le bien lui appartiendra. Quand vous demandez où il a investi : horreur ! C’était le bien que vous projetiez d’acheter…

3.    Vouloir acheter près de chez soi à tout prix

Logements voisins

Parfois, des investisseurs sont préparés, ils n’ont pas peur, leurs proches les encouragent, mais ils n’ont pas encore acheté. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont pas trouvé de bien. « Eh oui, en ce moment, il n’y a rien… » Sauf que le « en ce moment » dure depuis 3 ans.

Pourtant, regardez l’image ci-dessous :

Résultat de recherche d'immeubles à vendre en France sur leboncoin.fr - 20/06/2020

Il s’agit du nombre d’immeubles de rapport en vente sur leboncoin.fr en France au moment où j’écris ces textes.

Et maintenant si je rajoute également les maisons, studios, appartements, parking et locaux commerciaux :

Résultat de recherche de biens à vendre sur leboncoin.fr - 20/06/2020

Quoi ? Près d’un million de logements en vente ? Je pensais qu’il n’y avait rien ?!

Voilà le troisième blocage des personnes qui veulent se lancer dans un investissement locatif, elles ne cherchent que dans leur ville de prédilection.

C’est un blocage pour se lancer, mais c’est aussi une erreur que font ceux qui se lancent. Elles sont convaincues qu’il n’y a rien d’autre comme bonne affaire alors ils se rabattent sur un bien près de chez eux, hors de prix et pas rentable.

Sachez que l’objectif d’un investissement locatif est que l’argent tombe sans que vous n’ayez rien à faire. Et pourtant, il y aura des choses à faire ! Mais ce ne sera pas vous qui les ferez… Vous déléguerez la quasi-totalité de votre activité. Partant de ce principe, quelle différence à ce que votre bien soit à 100 mètres ou à 1 000 km de chez vous ?

4.    Vouloir s’associer absolument

Association

Bon, ça c’est un sujet un peu plus personnel, et qui pourtant touche presque tout le monde. La peur nous pousse à nous associer pour investir.

La peur de vexer notre conjoint ou conjointe. La peur de devoir tout gérer tout seul. La peur de louper des trucs : deux cerveaux valent mieux qu’un !

Et c’est valable pour beaucoup de projets. Moi-même, avant de lancer mes autres activités je me disais : « Si seulement j’avais quelqu’un de déterminé et motivé, nous pourrions nous associer et j’atteindrais mes objectifs ! » Sauf que, si ça avait le cas, je cherchais quoi en fait ? Un patron ? Quelqu’un qui me secoue quand j’en ai pas envie ? Quelqu’un qui me donne à faire les tâches que je déteste et que je repousse depuis des mois ? Non merci, je dois me motiver tout seul.

Une association doit représenter un bénéfice pour chacun des associés, sinon, c’est une contrainte pour l’un et/ou pour l’autre.

Parfois, il faut laisser ses émotions de côté et penser résultat. Dans la plupart des cas, une association se crée à partir d’émotions, une stratégie qui peut s’avérer fatale à long terme.

Je ne m’attarde pas plus dessus, nous aurons l’occasion d’y revenir.

5.    Vouloir tout faire tout seul

Super héro

Inversement, vouloir tout faire tout seul est également une belle erreur.

Attention, je ne veux pas dire investir tout seul, je veux dire vouloir tout gérer tout seul. Les travaux, la paperasse, etc. C’est clairement une mauvaise idée. Déjà, vous portez à vous seul toute la responsabilité (niveau travaux, en sachant qu’il y a des normes et qu’en cas de non-respect de celles-ci et d’accident, votre responsabilité pourrait être engagée) et deuxièmement, vous mettez votre temps au service de votre business, ce qui n’est pas l’objectif d’un investissement locatif.

C’est pour cela que c’est une excellente idée d’aller visiter un bien qui nous intéresse accompagné d’un professionnel du bâtiment, même si vous êtes très compétent et que vous avez déjà refait tout un chantier à vous seul. Je ne doute pas de votre savoir-faire, mais ce n’est pas le vôtre que vous souhaitez mettre au service de ce bien.

Ensuite, en vous entourant et en déléguant les tâches correctement, vous n’avez plus à être disponible tout le temps ! Vous n’êtes plus indispensable. Ce qui vous permet de partir en vacances autant que vous voulez sans vous stresser de devoir être présent pour une fuite dans un de vos logements. Encore une fois, vous n’investissez pas dans une contrainte, mais dans un bénéfice.

C’est pour ces raisons, entre autres, qu’il vous faut une équipe compétente, rapide et en qui vous pouvez avoir confiance.

6.    Ne pas se former à l’investissement locatif

Ne pas se former

Depuis le début de cet article, nous abordons des comportements qui sont envahissants surtout chez les personnes trop prudentes (ou méfiante pour le 5e point).

Mais agir dans l’autre sens est également très problématique (même si je préfère encore faire ça que ne rien faire). Il s’agit d’avoir une trop grande confiance en soi, de se lancer et de se dire : « On verra bien, de toute façon, je sais que j’en suis capable ! » De n’avoir peur de rien et de tout prendre à la légère.

C’est un bon état d’esprit puisque c’est vrai que vous ne jouez pas votre vie dans un investissement locatif et nombre d’entre nous sommes passés par cette case apprentissage. Par contre, vous jouez en effet la vie de l’investissement en question ! Et perdre du temps et s’endetter juste pour finalement ralentir votre accession à la liberté financière est vraiment dommage.

Le fameux échec qui permet d’apprendre vous vous rappelez ? Encore une fois, même si c’est devenu tendance d’échouer sur Instagram, ne cherchez pas l’échec à tout prix. Croyez-moi, c’est moins marrant de le vivre que de le lire sur une citation, surtout quand on avait tous les éléments pour ne pas échouer.

Et vraiment attention à aller chercher l’information au bon endroit.

Voici une anecdote qui illustre bien ce propos

Un de mes immeubles possédait un local commercial. À l’époque, je savais que quand on créait un nouveau logement dans cette commune, on était obligé de fournir une place de parking privée à 500 mètres à la ronde du logement. OK. Mais là, le local était déjà créé et je voulais simplement le transformer en habitation, c’est tout : pas de création de logement, pas besoin de place de parking. Tant mieux, parce que je n’en avais pas !

Ça, c’est ce dont j’étais sûr, et ce dont étaient sûrs l’agent immobilier et les artisans… Tout le monde était OK, c’est parti, on engage les travaux.

Au fond, j’avais un petit doute quand même, mais bon, j’explosais de confiance en moi et en plus tout le monde me disait que c’était OK. Tout le monde non… pas les premiers concernés par le changement de destination d’un logement : la mairie ! J’avais déjà eu cette discussion du changement de destination d’un bien avec eux et j’avais retenu qu’en dessous de 150m2 je pouvais faire ce que je voulais dedans et au-delà je devais faire appel à un architecte de France, demander un permis de construire, etc. Mais le sujet de la place de parking n’a jamais été évoqué, je ne leur ai pas posé la question, tellement sûr de moi que j’étais.

22 000 € et un mois et demi de travaux plus tard, quand mon frère s’est chargé de prévenir la mairie de se changement de destination, la sentence est tombée : « Interdiction de louer ce bien sans place de parking privée à moins de 500 mètres de l’adresse d’habitation. Merci, cordialement. »

En fait, je transformais un local commercial en habitation, donc je créais une habitation qui n’existait pas avant : place de parking obligatoire…

« Je le savais !! »

Voilà ce que je me suis dit instantanément… Horrible pas vrai ? Du coup j’ai été lire quelques citations d’échec sur Instagram… ” Finalement, le principal n’est pas de tomber, mais de se relever !” “Et puis quand on a un genou à terre, c’est mieux que d’en avoir deux ? Ou de ne pas le laisser ?” Enfin bref je ne sais plus.

La pilule est passée… J’ai relevé le deuxième genoux que je n’avais pas à terre…

Non je plaisante ! Ça a été panique à bord et nous avons commencé à appeler tout le monde. Heureusement, mon agent immobilier (le meilleur de la planète…), celui qui m’avait vendu le bien et confirmé qu’il ne fallait pas de place de parking, m’en a trouvé une à 200 mètres du logement. Ouf, nous voilà sauvés, nous et nos 92 m2 loués 7.53€ net d’impôts…

Mes erreurs sur cette anecdote :

  • Un surplus de confiance en moi ;
  • Avoir écouté des personnes compétentes, mais pas les personnes qui décident.

Choisissez les personnes que vous écoutez par rapport au sujet que vous écoutez. Par exemple, si je souhaite me former sur l’immobilier, je préfère écouter quelqu’un qui gagne un salaire net grâce à ses investissements locatifs qu’un milliardaire qui n’a pas d’investissement dans l’immobilier. Certes, le milliardaire gagne plus d’argent et il aura probablement d’excellents conseils à me donner, mais il n’a jamais investi dans l’immobilier, donc il n’a pas les compétences dans ce milieu, ce n’est pas plus compliqué que ça.

Si vous démarrez dans votre apprentissage, je vous mets à disposition une section spécifique : Débutant : commencez ici.

7.    Ne pas prévoir d’enveloppe travaux

Travaux

Toujours dans l’idée du surplus de confiance en soi (et aussi en son équipe cette fois-ci), ne pas prévoir une enveloppe travaux (même pour un bien en bon état) peut s’avérer fatal.

Un des buts dans un investissement locatif va être de ne pas dépenser le moindre centime provenant de notre propre argent. Et sachez qu’un bien est comme une voiture. Vous savez quand vous déposez votre voiture au garage, que vous repartez avec un devis bien arrêté ? Vous êtes finalement soulagé, ce n’était pas si violent que ça… Jusqu’à ce que le garagiste vous appelle en vous disant que malheureusement ce n’est pas qu’une recharge de clim mais que toute l’installation est pourrie et qu’il faut la changer, d’un coup votre devis de 80 € passe à 460 €. Eh bien c’est pareil pour un appartement, prévoyez large !

C’est aussi une des astuces utilisées pour booster votre épargne grâce à l’immobilier : lire l’article ici.

Récapitulatif des 7 erreurs :

  1. Vouloir commencer petit pour “se faire la main”
  2. En parler à tout le monde
  3. Vouloir acheter près de chez soi à tout prix
  4. Vouloir s’associer absolument
  5. Vouloir tout faire tout seul
  6. Ne pas se former à l’investissement locatif
  7. Ne pas prévoir d’enveloppe travaux

N’hésitez pas à me dire en commentaire les erreurs que vous avez faites ou celles auxquelles vous faites face en ce moment :).

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