6 choses à vérifier avant de visiter

6 choses à vérifier avant la visite d’un bien immobilier (première étape)

Vous n’avez pas besoin de prévoir 50 visites de biens immobiliers pour trouver une pépite. En fait, c’est même inutile. Si vous visitez autant c’est que vos critères ne sont pas bien définis et que vous n’avez pas suffisamment de réponses à vos interrogations par le vendeur ou l’agence immobilière avant de vous déplacer.

Comme je l’explique dans mon livre « Trouvez votre immeuble de rapport en une semaine », vous devez faire une présélection stricte et économiser votre temps. En clair, une seule visite suffit normalement. Vous savez très bien ce que vous voulez, et vous n’irez visiter que ce qui correspond à vos critères. Une visite accompagnée d’un artisan pour valider ce que vous avez imaginé en travaux et vous pourrez signer le compromis, si bien sûr le vendeur ou l’agent immobilier ne vous a pas menti pour vous faire venir et essayer de vous convaincre une fois sur place.

Donc, voici une liste de 4 éléments à valider avant même d’envisager d’aller voir, avant même d’envisager de creuser encore sur d’autres questions (d’où le « première partie » dans le titre).

1) Les compteurs électriques et/ou gaz sont individuels ?

Beaucoup d’immeubles n’ont pas été « découpés proprement » comme on dit, et n’ont qu’un compteur électrique ou gaz qui dessert tous les logements. C’est illégal, même si vous mettez des sous-compteurs et reportez sur les charges déductibles. Ce n’est autorisé qu’en cas de location meublée toutes charges comprises.

Le problème, c’est que les travaux sont onéreux, longs et compliqués. Mon frère a dû le faire pour ses compteurs électriques de l’un de ses immeubles et ce n’est pas rien comme travaux. C’est tout un dossier à monter avec le gestionnaire de réseau, des milliers d’euros à prévoir pour raccorder votre immeuble au poteau électrique le plus proche et des mois d’attente entre les travaux, la validation du Consuel, la mise en service, etc.

Vraiment, si vous pouvez éviter, évitez.

Demandez donc si les compteurs pour le chauffage sont individuels. Si ce n’est pas le cas, prévoyez déjà 10 000 € en plus dans les travaux. Si vraiment le bien répond à tout ce que vous voulez et que vous n’en trouvez pas d’autre pour le moment, alors vous pourrez creuser la question et vous lancer dans cette procédure, mais si vous avez le choix avec d’autres biens, passez votre chemin. Vous n’avez

2) La surface habitable par lot ?

Information très importante que vous devez avoir avant de visiter !

Déjà, si vous envisagez de faire de la location conventionnée, vous savez que vos loyers sont calculés en fonction de la surface habitable (voir article : Louer abordable : l’immobilier donnant donnant), et les prix au m2 varient selon les surfaces, en plus ! Alors vous devez absolument les connaître avant même de vous déplacer.

Exemple : si vous avez un immeuble de 100 m2 avec deux lots, c’est génial. Mais si c’est un appartement de 82 m2 et un studio de 18 m2, votre plan tout entier est à revoir.

Si vous envisagez une autre forme de location également vous devez les connaître. Imaginons que vous vouliez faire des studios avec un bien qui serait rentable à partir de 350 € de loyer par lot et que tout est OK sur votre étude de marché, vous voyez que dans cette ville, il y a beaucoup de studios dans ces prix-là. Mais, le problème, c’est que les surfaces de ces studios sont de 30 à 40 m2, imaginez que vous vous déplaciez pour visiter des studios de 17 m2 ? Est-ce vraiment utile ? Avez-vous une solution pour vous positionner quand même sur ce marché ?

Normalement, l’agence immobilière aura l’information qui se trouve sur les DPE.

3) Les appartements sont-ils loués ou vides ? Si loués, à combien ?

Information aussi très importante.

Si vos lots sont déjà loués, est-ce que les locataires ont des ressources qui ne dépassent pas les plafonds imposés par l’ANAH ?

Est-ce que les loyers sont plus élevés ou moins élevés que ce que vous souhaitez proposer ?

Est-ce que les logements sont loués nus alors que vous vouliez faire du meublé ?

Etc.

Récupérer un logement déjà loué n’est pas un problème et peut même être bénéfique, nous en avons parlé dans l’article : 7 trucs pour acheter rapidement tout un parc immobilier. Mais vous devez vous assurer que vous n’achetez pas un boulet que vous devrez traîner pendant des mois voire des années. Voyez quelle souplesse vous avez avec les locataires déjà en place.

4) L’état général de l’intérieur des appartements

Écoutez ce que vous répond votre interlocuteur. S’ils sont propres, louables en l’état ; s’ils sont à rafraichir, un coup de peinture, deux ou trois carrelages à changer et on est bon ; ou s’il faut tout refaire, qu’ils sont dans un état lamentable.

L’état des logements ne va pas vous faire peur ou vous freiner, il va juste alimenter vos connaissances sur votre projet, à savoir, prévoir votre future enveloppe travaux.

Vous pouvez également demander ce que disent les rapports d’installation électrique et/ou gaz, s’il y a des anomalies, etc.

Connaître cette information avant même de visiter vous permet de vous projeter. Si vous avez 3 appartements à refaire entièrement, et que vous êtes déjà juste niveau bénéfice une fois tout payé dans vos calculs, vous savez que le bien ne sera pas rentable après tous ces travaux supplémentaires à moins d’une énorme négociation peu réaliste. Inutile donc de vous déplacer pour aller voir.

5) L’état de la toiture et de la façade

La toiture et la façade sont de très gros travaux. Ça ne doit pas pour autant vous bloquer, après tout, tout est question de calcul, mais ce sont tout de même de gros travaux qui peuvent demander beaucoup de temps, d’argent et de complications. Encore le temps et l’argent, ça passe, mais les complications peuvent vraiment être problématiques.

Par exemple, pour refaire une toiture, l’entreprise du bâtiment doit installer son échafaudage.

“Wow, quelle information de folie ! Merci Pierre !”

De rien, mais vous saviez que si les câbles électriques installés dans la rue sont collés à votre façade (ou suffisamment proches pour embêter l’échafaudage), vous devez monter un dossier auprès du gestionnaire de réseau pour qu’ils sécurisent le câble ?

Déjà, oui, les câbles ne sont pas sécurisés, première info, ensuite, c’est une demande qui peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Horrible…

Pareil pour la façade, assurez-vous que vous avez le droit de faire ce que vous voulez, ce qui n’est pas le cas dans la plupart des villes et encore moins quand il s’agit d’un bâtiment classé.

6) Le montant de la taxe foncière

À prévoir dans votre calcul de bénéfice bien évidemment. Et ça peut passer du simple au double !

Si le bien vous intéresse, demandez également la part de TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) puisque celle-ci est à régler par vos locataires dans les charges récupérables.

Faites un premier point avant de passer à une analyse plus poussée

Si vous êtes satisfait de vos réponses et que le bien répond à ce que vous voulez au niveau des bénéfices, alors vous allez pouvoir allez plus loin et vous creuser la tête encore plus, toujours avant de visiter.

Clairement, vous n’avez pas besoin de vous déplacer pour avoir ces réponses, si vous avez le temps et que vous avez envie de visiter des biens alors allez-y, sinon, vous pouvez déjà filtrer une grosse partie des biens qui sont proposés sur le marché.

Récapitulatif des 6 choses à vérifier avant la visite d’un bien immobilier

  1. Les compteurs électriques et/ou gaz sont individuels ?
  2. La surface habitable par lot ?
  3. Les appartements sont-ils loués ou vides ? Si loués, à combien ?
  4. L’état général de l’intérieur des appartements
  5. L’état de la toiture et façade
  6. Le montant de la taxe foncière

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