Jour 1 : étudiez vous-même votre situation

Jour 1 : étudiez vous-même votre situation

A l’occasion de la sortie de mon nouveau livre 21 jours de travail pour une rente à vie, je tenais à partager avec vous le premier jour du challenge. C’est l’objet de cet article.

Objectif à la fin de la journée

Savoir si une banque va vous suivre ou pas.

Temps à prévoir

2 heures.

Je ne suis pas banquier et je ne vais pas pouvoir vous prêter l’argent que vous voulez. 🙂 Mais soyez réaliste et honnête envers vous-même, avez-vous vraiment besoin d’un rendez-vous en agence pour savoir que vous obtiendrez un refus si vous êtes sans emploi avec 500 € de découvert (même autorisé), et logé chez des amis ? Pareil si vous êtes en CDI avec quelques milliers d’euros de côté et un compte bancaire sain depuis les 3 derniers mois, vous n’avez pas besoin d’évaluer votre capacité d’emprunt pour commencer à chercher un immeuble, vous trouverez un organisme qui va vous suivre.

Économisez ce temps en réalisant une première ébauche précise et sérieuse de votre dossier. Ainsi, vous saurez objectivement si vous pouvez continuer ou pas.

Étape 1 : Calculez votre taux d’endettement

Il correspond au pourcentage de vos revenus utilisé pour payer vos charges récurrentes (la banque comptera votre loyer, vos mensualités de tous vos crédits et les pensions alimentaires versées).

Exemple, vous gagnez 1 500 € et payez un loyer de 750 €, votre taux d’endettement est de 50 % : (750 / 1 500) × 100 = 50.

J’ai trouvé ce simulateur sur le net si vous voulez. Il n’y a qu’une case « vos emprunts » et vous devez mettre la mensualité de ceux-ci, mais vous pouvez très bien y indiquer votre loyer et votre pension alimentaire. Vous pouvez ajouter plusieurs lignes de crédits au cas où.

Lien vers le simulateur :

https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-d-endettement/

Étape 2 : Calculez votre reste à vivre

Il correspond à la somme de vos revenus soustraits à votre loyer et mensualité de crédit. En gros, c’est le pourcentage qu’il reste une fois votre taux d’endettement retiré.

Exemple, vous gagnez 1 500 € et payez un loyer de 750 €, votre reste à vivre est de 750 € : 1 500 – 750 = 750.

Que faire avec ces éléments ?

Vous avez sûrement entendu parler des 33 % d’endettement à ne pas dépasser pour obtenir un crédit immobilier. C’est pour cela qu’il est intéressant de le connaître, en sachant que les banques pourront aller au-delà si votre dossier est bon, et notamment si votre reste à vivre est correct.

Si vous excédez les 33 %, mais que vous possédez un reste à vivre de 2 000 € par exemple, la banque pourra déroger.

Aussi, ils pourront tenir compte de votre situation après l’achat locatif, donc ils prendront une partie des loyers (souvent 70 à 75 %) et votre future mensualité pour calculer ces deux données.

Ils pourront alors calculer de deux manières :

Exemple, vous gagnez 1 500 € et payez un loyer de 750 €, votre taux d’endettement est de 50 %.

Vous apportez un projet qui génère 1 000 € de loyers bruts pour 500 € de mensualité.

Première option : la banque ajoute le bénéfice du projet moins l’abattement qu’ils appliquent à vos revenus et recalcule votre taux d’endettement.

Soit : 70 % de 1 000 € = 700 € de bénéfice, moins la mensualité de 500 € égal 200 € qu’ils ajoutent à vos 1 500 €.

Votre nouveau taux d’endettement est de 44 % : (750 / 1 700) × 100 = 44.

Deuxième option : ils ajoutent le bénéfice soustrait de leur abattement dans vos revenus, et la mensualité dans vos dépenses.

Soit 70 % de 1 000 € = 700 € de bénéfice additionné à vos 1 500 €, vous gagnez à présent 2 200 €. Puis ils ajoutent la mensualité de 500 € à votre loyer de 750 €, vos dépenses sont maintenant de 1 250 €.

Votre nouveau taux d’endettement est de 57 % : (1 250 / 2 200) × 100 = 57.

Vous l’aurez compris, vous n’avez plus qu’à espérer qu’elle calculera à l’aide de la première option.

Étape 3 : Notez le montant de votre épargne

Il représente votre comportement envers votre argent. Par exemple, si vous présentez un faible reste à vivre, mais que malgré tout vous avez 10 000 € de côté, vous envoyez le message que vous savez très bien gérer vos finances. Si vous possédez 200 € d’épargne contre un reste à vivre de 4 000 €, c’est qu’il y a quelque chose qui cloche.

Étape 4 : Notez ce qui pourrait vous empêcher d’obtenir un accord

En dehors d’un taux d’endettement trop élevé et d’un reste à vivre trop faible, il existe d’autres éléments qui pourraient vous empêcher d’obtenir un accord. Listez les défauts à votre dossier.

Pour vous aider à faire le point, vous pouvez lire l’article complet en suivant ce lien : Les 11 refus les plus fréquents des banques.

(Pour information, les motifs sont repris dans le livre, mais je ne voulais pas créer un doublon sur le blog, référencement Google oblige :p).

A ces onze refus, nous pouvons ajouter : vous avez des problèmes de santé.

Si vous avez des problèmes de santé, la banque peut vous refuser le prêt parce que l’assurance ne vous suivra pas. Si c’est le cas, vous pouvez vous penchez sur la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter Avec un Risque Aggravé de Santé). Son objectif est de faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé.

Lien vers le site : http://www.aeras-infos.fr/cms/sites/aeras/accueil.html

Bonus spécial crise sanitaire 

Il faut être réaliste et prendre en compte la période compliquée que nous sommes en train de vivre.

En plus de ces 12 critères importants, je peux en lister d’autres qui me sont remontés en cette période :

  • les 33 % de taux d’endettement sont difficiles à dépasser ;
  • l’apport devient obligatoire ;
  • le bien que vous voulez acheter doit être situé dans la même ville que l’agence bancaire ;
  • il est préférable d’être propriétaire ou accédant à la propriété de sa résidence principale.

Ces derniers points étaient valables également avant la crise sanitaire, mais les banques passaient assez facilement au travers. Fin d’année 2020, ce serait plus compliqué, mais pas insurmontable.

En parlant de fin d’année, il y a une notion à connaître. Les banques ont des objectifs à atteindre annuellement. En début d’année, pour prendre de l’avance sur ceux-ci, elles vont accorder plus aisément des prêts. Au fur et à mesure que les mois passent, elles commenceront à refuser de plus en plus, à prendre de moins en moins de risques parce qu’elles auront atteint leurs objectifs, donc ça ne vaut plus la peine de se battre pour un dossier compliqué. Croyez-le ou non, c’est bien la réalité. Pour un même dossier avec le même projet, vous pouvez obtenir un refus en novembre et un accord en février.

Pour conclure

Chaque banque à ses propres critères. Ça dépend aussi de leur situation géographique. Une banque en Haute-Marne n’acceptera pas les mêmes dossiers que cette même banque si elle est Picarde par exemple, et leurs taux d’intérêt peuvent également changer.

Cet exercice vous permet de savoir si vous devez vous concentrer sur un achat locatif (dans le cas où votre situation le permette) ou si vous devez vous focaliser sur votre situation avant tout. Comme trouver un CDI qui vous ouvrira les portes des banques ou lancer un business qui vous rapportera suffisamment pour les rassurer. Bien sûr, les banques préféreront la première option que la deuxième. En général, elles demanderont que votre entreprise ait au moins deux ans d’ancienneté afin de prouver sa fiabilité.

Faites l’exercice pour les banques, vos rentrées et sorties d’argent qu’ils vont prendre en compte (revenus – loyer + crédits) et l’exercice pour vous (revenus – tout ce que vous payez, même les loisirs). Comme vous avez déjà effectué le travail plus haut, ça ne devrait pas vous demander beaucoup de temps et vous aurez face à vous votre situation précise, de quoi vous projeter raisonnablement.

À faire aujourd’hui

  • Prenez un fichier Excel ou une feuille de papier et faites un tableau avec deux colonnes. Notez dans celle de gauche toutes vos rentrées d’argent et dans celle de droite toutes vos sorties d’argent.
  • Sortez de ce tableau votre taux d’endettement et votre reste à vivre.
    • Taux d’endettement = dépenses que la banque prend en compte / revenus
    • Reste à vivre = revenus – dépenses que la banque prend en compte
  • Notez ensuite le montant de votre épargne et comparez-la avec vos revenus, quel comportement exprime-t-elle ?
  • Voyez si vous vous trouvez dans l’une des situations que les banques n’aiment pas trop et commencez à envisager un contre-argument.
  • Donnez-vous une réponse de principe. Un accord ou un refus, restez objectif et notez si vous pensez que la banque va vous suivre. Si c’est un non, soit vous êtes sûr, et dans ce cas retournez travailler sur ces gros défauts ; mais si vous n’êtes pas certain que ce sera non, allez jusqu’au bout quand même.

Alors, vous êtes prêt pour la suite des 21 jours de travail pour une rente à vie ?

Vous pouvez retrouver le livre 21 jours de travail pour une rente à vie sur Amazon en format ebook ou broché.

Quel beau challenge pour 2021 !

Pochette du livre 21 jours de travail pour une rente à vie

3 semaines de travail pour une rente à vie, c’est le défi que je vous lance, et que vous allez devoir relever si vous vous aventurez dans ce livre.

Nous allons passer 21 jours ensemble et j’ai tout préparé pour que vous agissiez concrètement tout en passant un bon moment.

Mais je préfère vous avertir, ce sera intense, et nous n’aborderons pas de méthode miracle ici. Pourtant, cet ouvrage possède bien un caractère magique. Chaque journée s’enchaîne stratégiquement sur le suivant et s’ajoute dans un processus qui vous emportera et que vous ne pourrez plus arrêter jusqu’à l’atteinte de l’objectif : gagner une rente tous les mois, à vie. Le tout en réalisant un investissement locatif réfléchi, en évitant les risques d’impayés et les logements qui restent vides, et en optimisant votre fiscalité (et j’ai bien entendu considéré la période délicate que nous traversons).

Pendant les 21 prochains jours, vous allez :

  • Jour 1 : Étudier votre situation.
  • Jour 2 : Apprendre quelques notions importantes.
  • Jour 3 : Comprendre la location meublée.
  • Jour 4 : Comprendre la location vide.
  • Jour 5 : Choisir votre type de location.
  • Jour 6 : Chercher des biens.
  • Jour 7 : Programmer une visite, mais pas n’importe laquelle.
  • Jour 8 à 12 : Trouver votre projet et signer le compromis de vente.
  • Jour 13 à 17 : Obtenir votre crédit immobilier.
  • Jour 18 : Signer l’acte de vente.
  • Jour 19 : Lancer vos travaux.
  • Jour 20 : Effectuer vos formalités.
  • Jour 21 : Encaisser votre rente, à vie.

Attention, si vous n’avez pas le temps, ou que vous attendez tel événement, n’achetez pas cet ouvrage qui n’est pas un livre théorique, mais un guide pour agir en même temps que vous lisez.

À tout de suite. 🙂

Si vous optez pour la version ebook, tous les liens sont dedans, si vous optez pour la version papier, n’oubliez pas de télécharger le PDF qui l’accompagne. N’oubliez pas chaque appel à l’action que j’ai écrit est aussi important que de lire le livre !

Je vous mets la page explicative à ce sujet :

Page 9 et 10 du livre 21 jours de travail pour une rente à vie

Cliquez ici pour télécharger votre PDF qui accompagne la version papier du livre 21 jours de travail pour une rente à vie.

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